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À qui appartient ce bien ? Le savoir légalement

Avant une visite, pour préparer une négociation ou pour proposer un rachat hors marché, tu as souvent besoin de savoir à qui appartient un bien. La loi te donne ce droit, avec des limites précises. Voici comment faire selon que le propriétaire est une société ou un particulier, et comment utiliser ces informations sans franchir la ligne.

Objectif

Savoir qui possède un bien, dans le cadre légal

Les sociétés

Les particuliers

Le cadre RGPD

La vidéo résume l’essentiel en moins de 3 minutes, juste en dessousVidéo · 3 min

Un immeuble aux volets fermés depuis des mois, un grand jardin qui ferait un terrain à bâtir, un agent qui ne dit rien du vendeur : chaque fois, la même question revient. À qui appartient ce bien ?

La réponse est accessible, mais pas par n’importe quel moyen ni sans limite. Pour un marchand de biens, savoir où chercher fait gagner des semaines de sourcing. Savoir où s’arrêter évite de transformer une bonne piste en problème juridique.

Le premier texte est l’article L. 107 A du livre des procédures fiscales, qui rend la matrice cadastrale (le fichier des propriétaires tenu par le fisc) communicable à tous :

Le second est l’article 2443 du code civil : les services de la publicité foncière doivent délivrer, « à tous ceux qui le requièrent », copie des documents publiés et des inscriptions en cours, comme les hypothèques.

Ce droit d’accès a trois limites, qui protègent la vie privée des propriétaires :

Quand le bien appartient à une personne morale (SCI, SARL, SAS, bailleur social, commune…), c’est le cas le plus simple. La DGFiP publie chaque année, en accès libre, les fichiers des locaux et des parcelles des personnes morales, département par département.

Pas besoin d’ouvrir des fichiers de plusieurs centaines de mégaoctets : des outils privés comme Pappers Immobilier, présenté dans la vidéo, affichent ces données sur une carte. Tu cliques sur la parcelle, tu vois la société titulaire des droits.

Reste à remonter jusqu’aux personnes : l’Annuaire des entreprises (annuaire-entreprises.data.gouv.fr), service public gratuit, donne le siège, l’activité et les dirigeants. C’est à eux que tu écris, au siège.

Pour un particulier, aucun fichier n’est publié et les cartes en ligne restent muettes. Il faut demander un relevé de propriété, aussi appelé extrait de matrice cadastrale.

Le plus efficace : désigner le bien par ses références cadastrales (section, numéro de parcelle, lot en copropriété), relevées sur le plan cadastral en ligne. Tu reçois alors un relevé limité à ce bien.

Obtenir un nom et une adresse est légal. Ce que tu en fais est encadré : dès que tu enregistres ces informations pour contacter des propriétaires, tu traites des données personnelles, soumises au RGPD.

Inutile de contourner la limite : les fichiers complets des propriétaires sont réservés aux collectivités et aux organismes chargés d’une mission de service public, et l’administration vérifie qu’ils ne serviront pas au démarchage.

1. Identifie le bien : relève la section et le numéro de parcelle sur le plan cadastral en ligne, et le numéro de lot s’il s’agit d’une copropriété.
2. Cherche d’abord une société : fichier des personnes morales ou un outil qui l’affiche, puis l’Annuaire des entreprises pour les dirigeants.
3. Sinon, demande un relevé de propriété au centre des impôts fonciers (une commune et cinq immeubles au plus par demande, cinq demandes par semaine), ou renseigne-toi en mairie.
4. Besoin de l’historique ? Demande de renseignements au service de la publicité foncière (12 € par immeuble), ou copie de l’acte (15 €).
5. Écris un courrier soigné : qui tu es, ton projet, l’origine des coordonnées et comment refuser. Puis respecte la réponse.

Une société : le fichier public de la DGFiP, en quelques clics. Un particulier : un relevé de propriété gratuit, cinq demandes par semaine au plus. L’historique : le service de la publicité foncière, dès 12 €. Et toujours un contact respectueux, par courrier, qui laisse au propriétaire le choix de répondre.

Article à jour au 5 octobre 2026. Il donne des repères généraux : pour un dossier précis, notamment sur l’usage des données personnelles, fais valider par ton notaire ou ton avocat.

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Nouveautés7 min de lecture

Tes idées, dans FlipBoard

Vente à terme, associés, fiches de visite, Récap PDF complet : chacune de ces nouveautés est partie d’une suggestion de membre, déposée dans l’onglet Remarques et idées. Voici ce qu’elles changent pour toi, et comment t’en servir.

Objectif

Un outil qui grandit avec tes idées

Financer autrement

Monter à plusieurs

Mieux visiter

Ton poste de pilotage d’opérationslebonflip.com/flipboard

FlipBoard, c’est l’outil de gestion d’opérations des marchands de biens du Club : tes opérations, tes visites, tes tâches et tes contacts au même endroit, avec ta marge calculée en direct. Et il évolue surtout grâce à vous. Chaque remarque déposée dans l’onglet Remarques et idées est lue, discutée, et souvent développée. Cet article réunit six idées de membres désormais en ligne, dont trois sorties cette semaine.

L’idée d’un membre : « Comment modéliser une vente à terme dans le financement ? »

Dans une vente à terme, le vendeur accepte d’être payé en partie plus tard, le plus souvent au moment où tu revends. Tu verses une partie du prix chez le notaire, le reste attend la revente, avec ou sans intérêts. Pour un marchand de biens, c’est un vrai financement : cette part remplace un prêt, sans dossier bancaire ni frais de dossier. FlipBoard la prend maintenant en compte : elle entre dans ton plan de financement, et ses intérêts dans tes frais financiers, donc dans ta marge nette.

Où la remplir. Au même endroit que tes autres financements, dans le formulaire de l’opération :

1. Ouvre l’opération et clique sur « Modifier ». Le prix d’achat doit être renseigné.
2. Va à la section « 12. Montage financier » : le bloc « Vente à terme » est juste sous l’apport, la banque, le LBF et le crowdfunding.
3. Coche « Le bien est acheté en vente à terme », puis indique ce que tu paies comptant à l’acte, le taux convenu (0 s’il n’y en a pas) et le paiement du reste : en une fois à la revente, ou par mensualités avec le solde à la revente.
4. Ajuste tes autres financements. La vente à terme compte dans les 100 % de ton montage : si un prêt couvrait déjà tout le besoin, baisse-le d’autant. Sinon FlipBoard t’alerte et bloque l’enregistrement, pour ne pas compter des intérêts sur une somme que tu n’empruntes pas.

Ensuite, l’onglet Financement de l’opération te montre le résumé, avec un bouton pour revenir directement au bon bloc. La vente à terme apparaît aussi dans le Récap PDF, et le simulateur de marge la reprend dans les deux sens : une simulation envoyée vers FlipBoard remplit le bloc toute seule.

L’idée d’un membre : « Pouvoir ajouter un ou plusieurs associés dans une opération, et que les chiffres se divisent entre eux selon leurs parts. » Puis, une fois l’onglet en ligne, une deuxième idée du même membre, qui monte ses opérations en indivision : des apports différents d’un associé à l’autre.

Chaque opération a maintenant un onglet Associés. Tu y ajoutes chaque associé avec sa part, et FlipBoard répartit les chiffres de l’opération entre vous : apport, coût de revient, prix de vente et marge nette. Le bouton « Parts égales » fait le partage en un clic, et les montants suivent chaque modification de l’opération.

La répartition entre associés apparaît aussi dans le Récap PDF : pratique pour la partager avec eux. L’onglet Associés sert au calcul ; pour donner accès à l’opération à un associé, utilise le bouton « Partager ».

Les idées d’un membre : séparer les visites des opérations en cours, pour ne pas tout mélanger quand on enchaîne une dizaine de visites ; ajouter une ou deux photos pour resituer un bien des mois plus tard, quand il réapparaît sur LeBonCoin ; et des champs pour tout noter sur place. Les trois sont en ligne.

L’idée d’un membre : « Avoir toutes les infos d’une opé en cours d’étude en PDF », pour envoyer facilement un tableau récapitulatif, au lieu d’une impression qui ne montrait que la conclusion.

Le bouton « Récap PDF » d’une opération ouvre un document complet, prêt à imprimer ou à enregistrer en PDF : le bien avec sa photo, la synthèse financière, le montage financier, la répartition entre associés et la vente à terme quand il y en a, les ventes par lot, le détail des postes, les travaux, l’échéancier et tes notes. De quoi l’envoyer à un associé, un banquier ou un investisseur.

Les idées d’un membre, après avoir testé l’outil : une commission d’engagement qui suive la durée du projet, une vision du coût sur 24 mois comme le regardent les banques, et le point du pavé numérique accepté. Les trois sont en ligne.

Nouveau cette semaine

• La vente à terme dans le montage financier : comptant, taux, paiement à la revente ou par mensualités
• Son coût dans la marge, ce qui reste dû au vendeur, l’échéancier et la comparaison avec un prêt bancaire
• Le résumé de la vente à terme dans l’onglet Financement, le Récap PDF et le simulateur de marge
• L’onglet Associés : parts, « Parts égales », répartition de l’apport, du coût de revient, du prix de vente et de la marge
• Un apport par associé, le bouton « Parts selon les apports » et ce que chacun récupère à la revente

Déjà en ligne, aussi grâce à vous

• L’onglet Visites, séparé des opérations
• Les photos sur chaque fiche de visite, et les champs proposés (compteurs, DPE, mise en vente, assainissement, toiture, vitrage, ABF, cadastre, agence, profil du vendeur)
• Le Récap PDF complet de l’opération
• La périodicité de la commission d’engagement, le repère 24 mois et le point du pavé numérique

Article à jour au 13 octobre 2026. FlipBoard évolue avec tes remarques : on mettra cet article à jour à chaque nouvelle version.

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2 minutes pour comprendre5 min de lecture · vidéo de 3 min

Un seul compteur, donc un seul logement ? Pas forcément

Une maison avec un seul propriétaire et un seul compteur peut déjà compter deux, trois ou quatre logements aux yeux du fisc. Pour une division, ça change beaucoup : autorisations, stationnement, budget. Voici comment le vérifier avant ton offre, et ce que ce chiffre implique.

Objectif

Savoir combien de logements ton bien compte déjà

Les fichiers fonciers

La vérification rapide

Le PLU et le stationnement

La vidéo résume tout en 3 minutes, juste en dessousVidéo · 3 min

Tu visites une grande maison de ville. Une seule parcelle, un seul propriétaire, un compteur électrique, un compteur d’eau. Le réflexe est immédiat : c’est un logement, et le découper en trois appartements, c’est en créer deux de plus.

Ce réflexe peut fausser ton chiffrage. Le nombre de logements ne se lit ni sur les compteurs ni sur le titre de propriété. Et il pèse sur ta division, notamment sur les places de stationnement que le PLU peut exiger.

Pour la taxe foncière, la valeur locative se calcule pour chaque « propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte » (article 1494 du CGI). La doctrine fiscale précise ce que ça veut dire :

Trois conséquences pour toi :

Dans l’exemple de la vidéo, un bâtiment d’après-guerre, avec une parcelle, un propriétaire et un compteur, compte trois logements dans les données fiscales. Son voisin n’en compte qu’un. De l’extérieur, rien ne les distingue.

Ce nombre de locaux se trouve dans la documentation cadastrale de la DGFiP. Sa base de travail s’appelle MAJIC (mise à jour des informations cadastrales) : elle organise l’information en parcelles, locaux, lots et personnes, et sert au calcul des taxes foncières. Chaque année, la DGFiP en tire les fichiers fonciers.

Un repère du BOFiP : dans un immeuble collectif entièrement occupé, il y a au moins autant de locaux distincts que de familles qui l’occupent.

Pour une première réponse, la vidéo utilise Go Rénove (gorenove.fr), un service public gratuit du CSTB, le Centre scientifique et technique du bâtiment. Il s’appuie sur la Base de données nationale des bâtiments (BDNB), qui croise une vingtaine de bases publiques, dont les fichiers fonciers. Tape l’adresse, ouvre la fiche détaillée du bâtiment, et lis le nombre de logements et sa source.

Le document qui fait foi, c’est le relevé de propriété (l’extrait de matrice cadastrale). Il est gratuit et se demande par écrit au service des impôts chargé du cadastre :

Ces informations concernent des personnes : ne demande que ce qui sert ton projet, ne les rediffuse pas, et respecte le cadre de l’article L. 107 A du livre des procédures fiscales et du RGPD.

Transformer une maison en appartements ne change pas sa destination : tu restes en « habitation », sous-destination « logement » (article R. 151-28 du code de l’urbanisme). Des travaux intérieurs, sans surface de plancher créée et hors secteur protégé, ne demandent en principe aucune autorisation (article R*421-13). Une nouvelle fenêtre ou une porte sur rue impose une déclaration préalable (article R*421-17).

Mais même sans autorisation, tes travaux doivent respecter le PLU (article L. 421-8). Et le PLU peut imposer des places de stationnement (article R. 151-44). C’est là que le nombre de logements existants entre en jeu :

Deux autres règles pèsent sur ton découpage. Chaque logement issu d’une division doit faire au moins 14 m² et 33 m³, avec eau potable, évacuation des eaux usées et accès à l’électricité (article L. 126-17 du code de la construction, voir notre épisode sur la surface minimale d’une chambre). Et certaines communes imposent un « permis de diviser » (article L. 126-18).

1. Pose la question en visite : combien de logements, depuis quand, loués séparément ? Repère cuisines, salles d’eau et accès indépendants.
2. Consulte Go Rénove : nombre de logements, et source « fichiers fonciers ».
3. Obtiens le relevé de propriété limité au bien, ou la capture « Gérer mes biens immobiliers » du vendeur.
4. Demande l’historique : permis, déclarations préalables, actes. Le fichier fiscal décrit une situation, pas sa régularité.
5. Lis le PLU de ta zone : stationnement, logements existants ou créés, permis de diviser éventuel.
6. Après les travaux, déclare la nouvelle configuration aux impôts dans les 90 jours.

Un compteur, un propriétaire, une parcelle : rien de tout ça ne te dit combien de logements compte un bien. Ce chiffre, c’est le fisc qui le tient. Vérifie-le avant ton offre : il peut alléger ta division, ou révéler une contrainte de stationnement à intégrer dans ton budget.

Article à jour au 5 octobre 2026. Il donne des repères généraux : pour un dossier précis, fais valider par ton notaire, ton avocat en urbanisme ou le service urbanisme de ta commune.

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Nouveautés7 min de lecture

FlipScan : retrouve l’adresse d’une annonce, et tout le dossier du bien

Une annonce LeBonCoin, SeLoger ou d’agence, souvent sans adresse. Tu la colles dans FlipScan : il retrouve l’adresse probable, puis sort le cadastre, le PLU, le DPE, les risques, le marché et les permis autour. Voici comment t’en servir, étape par étape.

Objectif

Préparer ta visite avant de te déplacer

Retrouver l’adresse

Lire le PLU

Situer le prix

Dans FlipBoard, à côté des Visiteslebonflip.com/flipboard

FlipScan, c’est le nouvel outil d’analyse de FlipBoard, l’outil de gestion d’opérations des marchands de biens du Club. Il fait deux choses : retrouver l’adresse d’un bien à partir de son annonce, et réunir en un seul rapport tout ce que les données publiques disent de cette adresse. Tu as déjà l’adresse ? Il fait la deuxième partie directement.

On l’a montré en avant-première au début du live du Club du 8 octobre 2026. Il est en bêta : il fonctionne dès maintenant, et il va beaucoup évoluer avec tes retours.

Quand une annonce t’intéresse, tu as envie de savoir où est le bien avant de bloquer une demi-journée pour le visiter. Pas pour te passer de l’agent : pour arriver préparé. Avec l’adresse, tu peux déjà regarder la rue, le terrain, la zone du PLU et les prix du secteur, et anticiper les travaux.

Et tu gagnes en crédibilité face à l’agent. Comme le rappelait Sylvain pendant le live : quand tu arrives en connaissant la lettre du DPE, la surface et la zone du PLU, tu montres ton sérieux, et tout le monde gagne du temps.

Il n’existe pas de connexion directe avec LeBonCoin ou SeLoger : c’est toi qui donnes l’annonce à FlipScan. Ça prend quelques secondes.

1. Ouvre FlipScan : dans FlipBoard, l’onglet FlipScan est à côté des Visites.
2. Donne l’annonce : dépose ou colle (Ctrl+V) des captures d’écran, des photos ou un PDF. Ou plus simple encore : sur la page de l’annonce, Ctrl+A puis Ctrl+C, et colle le texte. Le lien de l’annonce est facultatif, il sert à la retrouver ensuite.
3. Clique sur « Retrouver l’adresse » : FlipScan lit les indices (ville, code postal, type de bien, prix, surfaces, pièces, terrain, DPE, année de construction) et cherche les adresses qui correspondent.
4. Choisis la bonne adresse : chaque proposition affiche son niveau de confiance (forte, moyenne ou faible), la piste qui l’a trouvée et ses raisons. Un bouton Street View te permet de comparer la façade avec les photos de l’annonce. Puis « Analyser cette adresse » lance le rapport.

Pas besoin d’abonnement à une IA : les captures sont lues directement sur ton appareil.

Le rapport commence par un résumé « En bref » : la parcelle et sa surface, la zone du PLU, les prescriptions, un éventuel périmètre de monument historique, le dernier DPE, le prix du marché et les risques principaux. Puis le détail :

Tous tes rapports sont rangés dans « Mes analyses », avec l’adresse, la zone du PLU et la date. Chaque rapport n’est visible que par toi, sauf si tu crées un lien de partage.

Si tu as relié Claude ou ChatGPT à FlipBoard (le guide IA pour marchand de biens explique comment), partage-lui l’annonce : captures, PDF, texte ou lien. Il lit les indices, te donne l’adresse la plus probable avec ses raisons et son niveau de confiance, puis enchaîne sur le cadastre, le PLU, l’ABF, les risques et le prix DVF du secteur.

• Retrouver l’adresse depuis des captures, des photos, un PDF ou le texte d’une annonce
• Les adresses possibles, avec leur niveau de confiance, leurs raisons et Street View
• L’analyse directe d’une adresse, avec propositions pendant la saisie
• La carte des parcelles sur photo aérienne, avec la sélection de l’ensemble vendu
• Le PLU : document, zone, règlement à la bonne page, prescriptions et servitudes
• Le DPE, le marché (DVF), les ventes passées du bien, les permis et les risques
• Le rapport PDF, le lien de partage et l’historique « Mes analyses »
• La fiche de visite et l’opération FlipBoard en un clic
• La recherche d’adresse par ton assistant IA relié à FlipBoard

Article à jour au 8 octobre 2026. FlipScan est en bêta et évolue avec tes remarques : on mettra cet article à jour à chaque nouvelle version.

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Nouveautés7 min de lecture

FlipBoard va plus vite, ton offre aussi

En quelques jours, FlipBoard a beaucoup changé : une lettre d’offre d’achat guidée, des fiches de visite qui se remplissent seules, la dictée partout, un nouveau design et des écrans trois fois plus rapides. Voici, nouveauté par nouveauté, ce qui change pour toi.

Objectif

Savoir ce que FlipBoard change pour toi

Faire une offre

Préparer une visite

Gagner du temps

Ton poste de pilotage d’opérationslebonflip.com/flipboard

FlipBoard, c’est l’outil de gestion d’opérations des marchands de biens du Club : tes opérations, tes tâches, tes visites et tes contacts au même endroit. Cette fois, on s’est attaqué au moment qui compte le plus dans une opération : le passage de la visite à l’offre. Et on en a profité pour rendre tout l’outil plus rapide.

Nouveau dans FlipBoard : un générateur de lettre d’offre d’achat, pensé pour les marchands de biens. Tu le trouves sur chaque fiche de visite (bouton « Lettre d’offre ») et sur tes opérations en Sourcing, Visite, Étude ou Offre envoyée. Il est encore en bêta : un souci ou une idée, dis-le dans l’onglet Remarques.

1. Offre : le prix, avec une aide pour le fixer (écart au prix affiché, prix au m², médiane DVF du code postal, boutons −5, −10 et −15 %, coût avec les honoraires), la durée de validité et le délai de l’avant-contrat.
2. Conditions : un modèle en un clic (Marchand de biens, Division, Travaux avec permis, Offre ferme), et des suggestions selon le bien : ABF ou servitude, division, prêt prévu, société en création.
3. Parties : l’acquéreur (société, société en création ou nom propre, mémorisé pour tes lettres suivantes), le destinataire et ta signature.
4. Relire : un récapitulatif cliquable, ce qui manque encore, puis PDF, Word ou enregistrement.

Sur ordinateur, la lettre se met à jour en direct à côté du formulaire. Sur téléphone, le bouton « Aperçu » l’affiche. En bas de l’écran, un seul bouton principal te dit quoi faire ensuite (« Suivant : Conditions », puis « Relire la lettre »), avec un statut clair : ce qui reste à compléter, ou « Lettre prête ».

Depuis une fiche de visite pas encore convertie, l’enregistrement crée l’opération pour toi. Et pour une contre-offre, « Repartir de ma dernière lettre » reprend tout : tu ne changes que le prix.

Entre deux visites, tu n’as pas toujours envie de taper. La lettre d’offre se remplit aussi à la voix :

Sous l’adresse d’une fiche de visite, le bouton « Compléter avec les données publiques » remplit les champs vides en quelques secondes :

Ce que tu as déjà saisi n’est jamais écrasé. Et si le numéro de la rue n’est pas trouvé, rien n’est reporté : ces données restent indicatives, à confirmer en mairie et avec le notaire.

Si tu as relié Claude ou ChatGPT à FlipBoard (le guide IA pour marchand de biens explique comment), ton assistant sait maintenant :

Tu avais déjà branché le connecteur ? Ouvre une nouvelle conversation pour que ton assistant voie les nouveaux outils.

FlipBoard a aussi changé de look : le design Impact, des cartes claires, le mode sombre, et une barre d’onglets en bas de l’écran sur téléphone. Surtout, il répond beaucoup plus vite :

Mesures LeBonFlip des 5 et 6 octobre 2026, temps de réponse du serveur.

Et l’ancien menu ne clignote plus au chargement : la barre s’affiche directement au bon design.

Nouveautés

• La lettre d’offre d’achat (bêta), depuis une fiche de visite ou une opération
• Le parcours en 4 étapes : Offre, Conditions, Parties, Relire
• Les 4 modèles de conditions et les suggestions selon le bien
• L’aide au prix : écart au prix affiché, prix au m², médiane DVF, −5, −10 et −15 %
• Compromis ou promesse unilatérale, dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation
• La réponse « Je ne sais pas », avec un conseil pour chaque condition
• La signature, le PDF, le Word et l’envoi par e-mail
• La dictée : l’offre complète, chaque champ de texte et la retouche de la lettre
• Le bouton « Compléter avec les données publiques » sur les fiches de visite
• L’heure de visite, dans l’Échéancier et dans l’agenda synchronisé
• Les nouveaux outils du connecteur : fiche complétée seule, recherche de fiches, lecture d’une adresse, lettre d’offre
• Le réglage des rappels e-mail et le bouton « C’est fait »

Améliorations

• Le design Impact, en clair et en sombre
• Une page trois fois plus rapide, des menus instantanés, des opérations qui s’ouvrent en moins d’une seconde
• Le statut de suivi de tes remarques
• La clôture proposée des tâches d’une opération « Sans suite »

Corrections

• Plus de rappels pour les opérations « Sans suite » ou supprimées
• Plus d’ancien menu affiché un instant au chargement
• Lettre d’offre sur téléphone : un choix ne fait plus remonter en haut de l’écran
• Accents corrigés dans les e-mails de rappel

Article à jour au 6 octobre 2026. FlipBoard évolue avec tes remarques : on mettra cet article à jour à chaque nouvelle version.

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Nouveautés6 min de lecture

La carte LeBonFlip devient une app : tout ce qui change

La carte des membres du Club devient une app, ouverte aux marchands de biens, aux investisseurs et aux pros de l’immobilier. Voici, nouveauté par nouveauté, ce qui change pour toi, que tu sois membre du Club ou pas encore.

Objectif

Savoir ce que la carte change pour toi

Marchand de biens

Investisseur

Pro de l’immobilier

Un seul lien à retenir pour l’ouvrirlebonflip.com/carte

Fini le temps où les marchands de biens restent chacun dans leur coin. Jusqu’ici, la carte servait à voir où étaient les membres du Club. Maintenant, elle sert à se rencontrer : trouver un associé près de chez soi, organiser un café, challenger un projet avec quelqu’un qui connaît le marché local, ou trouver le notaire qui a l’habitude des marchands de biens.

Jusqu’ici, la carte était une page du site, réservée aux membres du Club. Maintenant, c’est une application : elle s’ouvre dans ton navigateur et s’installe sur l’écran d’accueil de ton téléphone, comme une app, sans passer par un store.

Ce que chacun voit dépend de sa formule :

Jusqu’ici, une fiche affichait un nom et une ville. Maintenant, elle porte ton métier, une présentation, ta photo, ton LinkedIn, et surtout ce que tu recherches.

Sans Club ni Pass, le contact passe par une demande, pour que personne ne reçoive de sollicitation qu’il n’a pas choisie :

1. Tu écris un mot, ou tu enregistres un message vocal, depuis la fiche de la personne.
2. LeBonFlip relit la demande avant de la transmettre.
3. La personne reçoit un e-mail avec deux boutons : « Accepter : lui envoyer mes coordonnées » ou « Pas pour l’instant ». Elle choisit ce qu’elle partage.
4. Si elle accepte, tu reçois ses coordonnées par e-mail et sa fiche se dévoile pour toi sur la carte.

Une demande gratuite par jour. Entre membres du Club, rien ne change : vous vous écrivez en direct.

Une bonne partie de ces nouveautés vient des retours des membres du Club. Pour que ça continue, l’app a maintenant sa boîte à idées, dans Messages.

Les idées qui récoltent le plus de « Moi aussi » passent en premier. Si tu te dis « il manque un truc », c’est là qu’il faut le dire.

Nouveautés

• L’app de la carte, installable sur téléphone, et le lien unique lebonflip.com/carte
• La carte dans la Community pour les membres du Club
• La fiche gratuite de la Communauté LeBonFlip pour les marchands de biens, néo-MDB et investisseurs
• Les pros sur la carte et l’annuaire des pros, avec recommandations et offres partenaires
• La carte de membre numérotée, son QR code et la carte en ligne avec « Ajouter à mes contacts »
• La vidéo de présentation de 2 minutes
• Le badge « Je suis aussi un pro »
• La demande de contact « Accepter en un clic », écrite ou vocale
• Les opportunités : biens, off-market, financement et recherches
• Les rencontres, avec page de partage, inscriptions et billets QR
• Les alertes « Nouveaux voisins » du lundi matin
• Le Pass Carte LBF : la carte en clair, sans le Club
• Le chat du Club dans l’app, avec vocaux et pièces jointes
• La boîte à idées : mur d’idées et échange privé avec l’équipe
• Le bouton « Ses publications » sur les fiches des membres

Améliorations

• Inscription en un seul formulaire, sans mot de passe à choisir
• Réglages de visibilité regroupés dans Ma fiche

Sécurité

• Relecture par LeBonFlip des demandes et messages des non-membres
• Contrôles contre les faux comptes et bouton de signalement
• Messages conservés 12 mois, puis supprimés

Article à jour au 5 octobre 2026. Les fonctionnalités évoluent avec vos idées : on mettra cet article à jour à chaque nouvelle version.

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2 minutes pour comprendre5 min de lecture · vidéo de 3 min

Une chambre doit faire 9 m² minimum ? C’est faux

C’est l’un des chiffres les plus répétés de l’immobilier, y compris par des professionnels. Pourtant, aucun texte national n’impose 9 m² à une chambre. Voici d’où vient ce chiffre, ce qu’il veut vraiment dire, et les seuils qui comptent quand tu achètes, loues ou divises.

Objectif

Savoir ce que la loi impose vraiment à une chambre

Le décret décence

Le règlement sanitaire

La division

La vidéo résume tout en 3 minutes, juste en dessousVidéo · 3 min

En visite, dans une annonce ou au téléphone avec un agent, la phrase revient sans cesse : « une chambre doit faire au moins 9 m², sinon ce n’est pas une chambre ». Elle sert à déclasser un T3 en T2, à discuter un prix, parfois à renoncer à un découpage.

Le chiffre existe bien, mais il ne vise pas la chambre. Pour un marchand de biens, la nuance change le nombre de pièces que tu peux annoncer, la valeur de revente et le découpage possible d’un immeuble.

Il sort du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur le logement décent. Son article 4 dit exactement ceci :

Trois choses à retenir :

Concrètement, un T3 avec un séjour de 18 m² et une chambre de 8 m² ne pose aucun problème au regard de cet article. La confusion vient de là : une règle sur le logement est devenue, de bouche à oreille, une règle sur la chambre.

Le deuxième texte à connaître est local : le règlement sanitaire départemental (RSD). Chaque département a le sien, et la plupart reprennent le modèle national de 1978. Son article 40 prévoit, en substance :

À Paris, le règlement sanitaire (arrêté du 20 novembre 1979) demande lui aussi une pièce principale de plus de 9 m² (article 40-1). Il va plus loin pour les chambres louées en meublé, en garni ou à usage d’hôtel (article 57-2) :

La plus petite dimension au sol doit faire au moins 2 m pour une chambre à une personne, 2,50 m au-delà, avec 2,20 m sous plafond. Salle d’eau, combles non aménagés et dégagements de moins de 2 m de large ne comptent pas dans la surface.

En 2023, l’État a voulu fixer des règles de salubrité communes à tous les départements. Le décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 prévoyait notamment une pièce de vie d’au moins 9 m² (ou 20 m³), les autres d’au moins 7 m², et une hauteur sous plafond de 2,20 m, avec la possibilité de descendre à 1,80 m sous conditions.

Le Conseil d’État a annulé cette partie le 29 août 2024 (décision n° 488640) : toute la sous-section « Caractéristiques des locaux propres à l’habitation » est tombée. La raison est procédurale : le texte publié avait été modifié sur des points essentiels, dont la hauteur sous plafond, après la consultation du Haut Conseil de la santé publique, sans nouvelle consultation.

Voilà pourquoi « une chambre doit faire 9 m² minimum » est faux : le chiffre de 9 m² vise une pièce principale du logement, et le seuil d’une chambre, quand il existe, se trouve dans le règlement sanitaire de ton département.

Quand tu crées des logements par division, un autre texte entre en jeu : le code de la construction et de l’habitation. Son article L. 126-17 interdit toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux d’habitation de moins de 14 m² et 33 m³. Les pièces communes mises à disposition ne comptent pas dans ce calcul.

Deux autres textes peuvent ajouter des contraintes à ton découpage :

1. Mesure la surface habitable de chaque pièce, en retirant les parties de moins de 1,80 m de hauteur.
2. Vérifie la pièce principale : 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³ (décret décence).
3. Lis le règlement sanitaire de ton département : seuil des autres pièces, hauteur, aération et éclairage naturel.
4. Si tu divises : 14 m² et 33 m³ au minimum par logement créé, et contrôle les tailles minimales prévues par le PLU.
5. Dans tes annonces, donne la surface de chaque pièce : un acheteur bien informé négocie sur des faits, pas sur une idée reçue.

9 m², c’est la pièce principale du logement. 7 m², c’est le seuil le plus courant des règlements sanitaires pour les autres pièces. 14 m² et 33 m³, c’est le minimum d’un logement créé par division. La prochaine fois qu’on t’affirme qu’une chambre doit faire 9 m², tu sauras d’où vient le chiffre, et ce qu’il dit vraiment.

Article à jour au 5 octobre 2026. Il donne des repères généraux : pour un dossier précis, fais valider par ton notaire, ton architecte ou le service urbanisme de ta commune.

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Guide 2026 · IA10 min de lecture · PDF offert

IA pour marchand de biens : brancher Claude et ChatGPT à tes outils

Ton assistant IA peut travailler sur tes vraies opérations, tes mails et les textes officiels, au lieu de répondre de mémoire. Voici lesquels brancher, et comment, pas à pas.

Objectif

Brancher Claude ou ChatGPT sur tes vrais outils de marchand de biens

Tes chiffres

Tes dossiers

Les textes officiels

Le guide complet, avec toutes les captures, t’attend en fin d’articlePDF · 9 pages · offert

Tu as sûrement déjà posé une question de métier à une IA. La réponse est souvent juste sur le fond, mais générique : elle ne connaît ni ton opération, ni ton compromis, ni la dernière doctrine du BOFiP. Alors tu copies, tu colles, tu reformules, et tu vérifies tout derrière.

Les connecteurs changent la donne. En quelques minutes, ton assistant peut lire tes mails, retrouver un document dans ton Drive, interroger Légifrance ou chiffrer une marge avec le même moteur que LeBonFlip.

Un connecteur (on dit aussi serveur MCP, pour Model Context Protocol) est un branchement sécurisé entre ton assistant IA et un outil ou une source de données. Une fois branché, l’IA va chercher l’information là où elle est, et agit pour toi quand tu l’autorises : créer une fiche, préparer un brouillon de mail, pré-remplir un dossier.

La différence avec un copier-coller tient en trois points :

C’est le connecteur qu’on a construit pour la communauté. Il met tes outils LeBonFlip dans Claude ou ChatGPT, avec les mêmes moteurs de calcul que sur le site : les chiffres sont identiques partout, que tu passes par l’IA, par FlipBoard ou par le simulateur.

Qui peut l’utiliser ?

Le connecteur complet est réservé aux membres du Club LBF qui ont accès à FlipBoard. Avec un compte LeBonFlip gratuit, le simulateur de marge reste accessible depuis ton assistant.

Ce que l’IA a le droit de faire

Exemples de demandes

Pour le brancher, tu n’as besoin que de deux informations :

Avant de commencer

Un connecteur du répertoire : Gmail, Drive, Notion…

1. Menu de gauche > Personnalisation > Connecteurs.
2. Onglet Découvrir : tape le nom du service si tu ne le vois pas.
3. Clique sur le + de la carte, connecte-toi au service et accepte l’accès. Une coche verte apparaît : c’est branché.

Le connecteur LeBonFlip (connecteur personnalisé)

1. Toujours dans Connecteurs, clique sur + Ajouter en haut à droite.
2. Choisis Ajouter un connecteur personnalisé.
3. Nom : LeBonFlip.
4. URL du serveur MCP : https://lebonflip.com/wp-json/mcp/flipboard
5. Clique sur Continuer. Une page LeBonFlip s’ouvre : connecte-toi avec ton compte du Club et autorise Claude.

Les deux réglages qui changent tout

Côté ChatGPT, un connecteur personnalisé s’appelle une « application » et passe par le mode développeur. Vérifie d’abord ton offre, c’est elle qui décide de ce qui est possible :

Le pas à pas, sur ordinateur (version web)

1. Ouvre Paramètres > Applications > Paramètres avancés et active le mode développeur.
2. Toujours dans Applications, clique sur Créer.
3. Renseigne le nom LeBonFlip et l’URL du serveur MCP (voir le bloc plus haut).
4. Choisis l’authentification OAuth, clique sur Analyser les outils, puis connecte-toi avec ton compte LeBonFlip et autorise.
5. Une fois l’analyse terminée, clique sur Créer : l’application apparaît avec l’étiquette Dév.

Ils se branchent depuis le répertoire de Claude. Le connecteur est gratuit : seul ton abonnement au service lui-même peut être payant.

À essayer

Ce sont des connecteurs personnalisés : tu colles l’adresse et tu choisis un nom, exactement comme pour LeBonFlip.

À essayer

Tarifs relevés le 29 septembre 2026, susceptibles d’évoluer : vérifie chez l’éditeur avant de t’abonner.

Tout ce qui précède, avec les captures étape par étape pour Claude et pour ChatGPT, tient dans un guide de 9 pages. Garde-le sous la main au moment de brancher tes connecteurs.

Télécharger le guide (PDF)

Brancher l’IA sur tes outils, c’est passer d’un assistant qui récite à un assistant qui travaille sur tes dossiers : tes opérations, tes mails, tes textes de référence. Commence par un ou deux connecteurs utiles à ta prochaine opération, règle les autorisations, et ajoute les autres au fil de l’eau.

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Guide · Financement26 min de lecture

Marchand de biens sans apport : les montages qui existent vraiment en 2026

Savoir quels montages permettent réellement de faire du marchand de biens sans apport personnel en 2026, ce qu’ils coûtent, et lesquels relèvent du discours commercial.

Objectif

Trouver tes fonds propres sans les sortir de ta poche

Vente à terme

Apport hypothécaire

Club deal

Pour chiffrer ton opération avant d’aller voir ta banqueSimulateur · gratuit

« Marchand de biens sans apport » est l’une des requêtes les plus tapées par ceux qui veulent se lancer. Derrière, il y a une vraie question : comment démarrer quand tu as le deal, l’énergie et le réseau, mais pas les 50 000 € de fonds propres que ta banque réclame ?

La réponse honnête tient en une phrase : « sans apport » ne veut jamais dire « sans argent ». Ça veut dire que l’argent des fonds propres ne vient pas de ta poche. Il vient du vendeur, d’un investisseur privé, d’une plateforme de financement participatif, ou il est remplacé par une garantie sur un bien que tu détiens déjà.

Ce guide passe en revue les quatre sources de fonds propres alternatives qui fonctionnent vraiment en 2026, ce que chacune coûte en points de marge, et les montages qu’il faut refuser parce qu’ils te mettent en risque juridique ou personnel. Tout est chiffré et sourcé.

En marchand de biens, une opération « sans apport » désigne un montage où l’opérateur n’injecte pas de trésorerie personnelle : les fonds propres exigés par la banque sont apportés par un tiers, ou remplacés par une garantie réelle sur un bien déjà détenu. Les fonds propres existent toujours, ils changent simplement de propriétaire.

Pour comprendre ce que tu dois trouver, il faut d’abord décomposer le tour de table complet. Une opération ne coûte pas le prix affiché sur l’annonce.

• Le prix d’achat négocié.
• Les frais d’acquisition, réduits grâce à l’engagement de revendre de l’article 1115 du CGI.
• Le budget travaux, aléas compris.
• Les frais financiers de portage sur toute la durée de détention.
• Les frais de garantie, l’assurance, la taxe foncière, les charges de copropriété, les fluides du chantier.
• Les frais de commercialisation à la revente.

La banque ne finance pas un bien immobilier, elle finance un cycle commercial court. Elle sait qu’elle sera remboursée par une revente, pas par tes revenus. L’apport n’est donc pas une preuve de bonne volonté : c’est son coussin d’absorption si l’opération dérape.

Trois risques justifient ce coussin de 20 à 30 % :

• Le prix de revente réel finit sous l’hypothèse du business plan.
• Le budget travaux dérape, ce qui est la cause n° 1 de destruction de marge. C’est tout l’enjeu du pilotage des travaux d’une opération, devis signés et paiement à l’avancement compris.
• La durée de portage s’allonge, ce qui empile les intérêts et les charges.

2.1. Les deux ratios que l’analyste regarde

Le LTC (loan to cost) rapporte la dette au coût total de l’opération : il est plafonné à 80 % en 2026. Le LTV (loan to value) rapporte la dette à la valeur de revente attendue : au-delà de 70 %, le risque est jugé excessif et le dossier passe rarement en comité. Tout montage sans apport doit satisfaire ces deux ratios, pas seulement le premier.

2.2. Le coût du portage, souvent mal anticipé

Un crédit marchand de biens n’a rien à voir avec un prêt immobilier de particulier. Il est indexé sur l’Euribor 3 mois, à 2,508 % au 14 août 2026, majoré d’une marge bancaire de 2 à 4 points selon ton profil et tes garanties. Les taux nominaux constatés en 2026 tournent donc entre 4,8 % et 6,5 %, sur une durée de 12 à 36 mois, le plus souvent in fine. Ne chiffre jamais ton portage avec le taux moyen des crédits aux particuliers : tu sous-estimerais tes frais financiers de moitié. Le détail du montage bancaire est traité dans notre guide du financement marchand de biens.

2.3. Apport personnel ou apport d’un tiers : ça dépend de la banque

Toutes les banques ne lisent pas le tour de table de la même façon, et c’est le point qui fait tomber le plus de montages « sans apport ». Certaines acceptent que les fonds propres viennent d’un tiers : vente à terme subordonnée, obligations souscrites via une plateforme, compte courant d’associé bloqué. D’autres exigent un apport strictement personnel, c’est-à-dire du cash qui sort de ta trésorerie ou de celle de ta société, et qui n’est pas lui-même emprunté.

La logique de celles qui refusent est simple : un apport financé par de la dette ne joue pas son rôle de coussin. Il devra être remboursé lui aussi, souvent avant même la banque si le prêteur n’est pas subordonné, et il augmente le levier réel de l’opération sans réduire le risque de l’établissement. Quand la banque parle de fonds propres, elle veut de l’argent qui ne repart pas.

En pratique, elle a plusieurs moyens de le vérifier et de l’imposer :

La vente à terme est l’opération dans laquelle le vendeur accepte d’être payé plus tard. C’est le seul montage qui réduit réellement le cash à sortir le jour de la signature, sans faire entrer un tiers au capital.

3.1. Ce que recouvre la vente à terme

La propriété t’est transférée le jour de la signature. Seul le paiement d’une partie du prix est différé. Le vendeur se protège par une hypothèque légale spéciale du vendeur (l’ancien privilège de vendeur, Code civil, art. 2402) inscrite sur le bien, qui lui garantit d’être payé à l’échéance convenue.

Ce transfert immédiat est ce qui rend le montage utilisable en marchand de biens : comme tu es propriétaire dès l’acte, tu peux engager les travaux, prendre l’engagement de revendre de l’article 1115, et surtout revendre sans avoir soldé le vendeur, puisque c’est le prix de revente qui vient le payer. Fais préciser dans l’acte le montant différé, l’échéance et la garantie retenue : c’est là que tout se joue.

3.2. Comment ça se monte

Tout passe par l’acte notarié, qui fixe le montant différé, l’échéance de paiement et la garantie du vendeur. Les ordres de grandeur qui se négocient vont de 10 à 30 % du prix, avec ou sans intérêts, sur 12 à 24 mois.

3.3. Quand ça passe

• Vendeur qui n’a pas de besoin de trésorerie immédiat : retraité, patrimoine constitué, réemploi non urgent.
• Bien difficile à vendre : passoire énergétique, gros travaux, succession bloquée depuis des mois.
• Vente de gré à gré, hors agence, où tu peux parler directement au propriétaire.

3.4. Les trois points de vigilance

D’abord, le risque de ne pas payer à l’échéance, et c’est de loin le plus lourd. L’hypothèque légale du vendeur s’accompagne de l’action résolutoire : si tu ne règles pas le solde à la date convenue, le vendeur peut demander la résolution de la vente et récupérer le bien. Tu perds alors le bien, mais aussi tout ce que tu as injecté dedans, travaux payés compris.

Ensuite, la fiscalité du vendeur : sa plus-value est due au moment de la vente, même s’il n’a pas encaissé la totalité du prix. Un vendeur fortement taxé refusera le montage s’il doit sortir l’impôt de sa poche. Vérifie ce point avec son notaire.

Enfin, ça se négocie, et ça se négocie tôt. Une vente à terme s’obtient rarement en poussant sur le prix en même temps : c’est une contrepartie que tu échanges. Les techniques applicables sont détaillées dans notre article sur la négociation du prix d’achat en marchand de biens.

Le crowdfunding immobilier est une émission obligataire souscrite par des investisseurs particuliers via une plateforme agréée PSFP. Les fonds entrent dans ta société de projet en quasi-fonds propres, ce qui satisfait l’exigence d’apport de la banque tout en restant de la dette pour toi.

Le marché est mature : 845 M€ collectés sur 1 004 projets en 2025, avec un rendement brut moyen servi aux investisseurs de 11,0 %, en hausse par rapport aux 10,6 % de 2024. Les opérations de marchand de biens y occupent une place centrale, sur des durées courtes de 12 à 18 mois.

4.1. Le coût réel, au-delà du taux affiché

Le taux servi à l’investisseur n’est pas ton coût complet. Ajoute la commission de la plateforme, facturée sur la collecte, et les frais de structuration juridique.

4.2. L’accès s’est durci

Les chiffres de sinistralité expliquent pourquoi les plateformes sélectionnent davantage : 25 à 30 % des projets accusent un retard de plus de 6 mois et 20 à 25 % sont en procédure collective. En pratique, une plateforme sérieuse te demandera un historique d’opérations réussies, une banque déjà engagée sur le dossier et une opération déjà sécurisée. Pour une première opération, c’est rarement la bonne porte d’entrée.

4.3. Rang hypothécaire : pourquoi banque et plateforme ne cohabitent pas toujours

Deux obstacles se cumulent quand tu veux financer ton apport par du crowdfunding, et ils ne viennent pas du même côté de la table.

Premier obstacle, côté banque : une partie des établissements refuse simplement qu’un apport prenne la forme d’une dette obligataire. Pour eux, une levée en crowdfunding n’est pas un apport, c’est un deuxième crédit. Dans ce cas la plateforme ne résout rien, elle s’ajoute à ton besoin de financement au lieu de le couvrir.

Second obstacle, côté plateforme : la question du rang hypothécaire. Quand plusieurs prêteurs sont garantis sur le même bien, leurs hypothèques sont inscrites au service de la publicité foncière dans un ordre appelé le rang, fixé par la date d’inscription. En cas de vente forcée, le produit de la vente désintéresse d’abord intégralement le créancier de rang 1, jusqu’au dernier euro de sa créance, intérêts et frais compris. Le créancier de rang 2 ne touche que le solde, s’il en reste.

C’est cette hiérarchie qui explique tout le reste :

• La banque qui finance 60 à 80 % du coût de revient veut le rang 1. C’est quasiment non négociable : c’est la contrepartie du taux qu’elle te consent.
• Certaines plateformes exigent elles aussi le rang 1 pour protéger leurs souscripteurs. Elles sont alors mécaniquement incompatibles avec un financement bancaire classique : soit tu prends la banque, soit tu prends la plateforme. Ces plateformes financent parfois l’opération entière, mais à un coût sans commune mesure avec le crédit bancaire.
• Les plateformes qui acceptent le rang 2, ou une garantie plus légère (caution personnelle, promesse d’hypothèque, fiducie-sûreté), cohabitent avec la banque, mais facturent ce risque supplémentaire dans le taux servi aux investisseurs.

L’apport hypothécaire consiste à offrir en garantie un bien immobilier que tu détiens déjà, libre ou faiblement endetté, au lieu d’injecter de la trésorerie. La banque ne reçoit pas de cash, mais elle reçoit une sûreté réelle qui couvre son risque. C’est le montage le plus fréquemment accepté pour un opérateur débutant qui a du patrimoine mais pas de liquidités.

Deux formes coexistent :

Si tu as un bien déjà payé, ou presque remboursé, le crédit hypothécaire est un sacré levier. Tu transformes du patrimoine dormant en fonds propres immédiatement disponibles, sans vendre et sans attendre. C’est souvent ce qui débloque une première opération chez quelqu’un qui a du patrimoine mais pas de trésorerie.

Le club deal réunit un opérateur et un ou plusieurs investisseurs privés dans une société dédiée à une seule opération. Toi, tu apportes le deal, le montage et l’exécution. Eux apportent les fonds propres. La marge se partage selon une clé définie à l’avance. C’est la voie la plus rapide pour démarrer sans cash, à condition de bien encadrer la relation.

6.1. La mécanique

On crée une société commerciale dédiée à l’opération, SAS le plus souvent, parfois SARL. Les investisseurs entrent au capital, et surtout en compte courant d’associé, ce qui permet de récupérer les fonds sans opération sur le capital à la sortie. Un pacte d’associés fixe la gouvernance, les décisions soumises à accord, la clé de répartition et les modalités de sortie.

Les répartitions courantes : 50 / 50 quand l’investisseur porte la totalité des fonds propres et que tu portes tout le travail, ou 70 / 30 en ta faveur si tu apportes une partie des fonds. Beaucoup de montages prévoient aussi une prime de gestion versée à l’opérateur, pour couvrir son temps même si la marge se réduit.

6.2. Les limites à respecter

• Pas de démarchage public ni d’offre au public de titres financiers. Un club deal se monte dans un cercle restreint de personnes que tu connais. Dès que tu sollicites au-delà, tu bascules dans la levée publique, qui suppose un prospectus approuvé par l’AMF ou le passage par une plateforme agréée PSFP. Sans cet agrément, la levée est illégale. Concrètement, ça doit rester dans la sphère privée : pas d’annonce sur les réseaux, pas de mailing à une liste, pas d’appel à des inconnus.
• Pas de promesse de rendement garanti : tu présentes une hypothèse chiffrée et les risques associés, jamais une garantie.
• Tout par écrit, validé par un avocat : la brouille arrive toujours au moment du partage, jamais au moment de la signature.

Certaines « solutions sans apport » circulent sur les réseaux et dans des formations. Elles fonctionnent jusqu’au jour où elles ne fonctionnent plus, et la sanction est alors disproportionnée par rapport au gain.

Quand tu n’apportes pas de trésorerie, tu dois compenser par la qualité du dossier. Un banquier accepte un montage atypique si la sortie est démontrée. C’est la revente qui le rembourse, donc c’est la revente qu’il faut prouver.

• Un business plan chiffré avec trois scénarios : haut, central et bas. Ton scénario bas doit rester positif.
• Des devis d’artisans signés, pas des estimations au mètre carré. C’est la différence entre un projet et une intention.
• Trois comparables de revente récents et sourcés, avec adresse, surface, date et prix. Les données DVF font foi bien mieux qu’une capture d’annonce.
• Le plan de trésorerie mois par mois, qui montre à quel moment tu as besoin des fonds et quand ils reviennent.
• Le tour de table complet et sincère, y compris la vente à terme ou le club deal : la banque découvrira tout chez le notaire, autant l’annoncer dès le départ.
• Les couvertures d’assurance prévues, sujet traité dans notre article sur l’assurance du marchand de biens.

Chez LeBonFlip, on conseille aux nouveaux marchands de biens l’inverse de ce qu’on lit partout : ne passe pas six mois à monter ton financement avant d’avoir un bien. Va chercher une affaire, une vraie, chiffrée et sourcée. Une belle opération trouve son argent. C’est le principe le plus utile de tout cet article.

La raison est simple : une banque, un investisseur ou un vendeur ne se prononcent jamais sur une intention. Ils se prononcent sur une adresse, un prix d’achat négocié, des travaux chiffrés par devis et un prix de revente étayé par des comparables. Tant que tu n’as pas de bien, tu n’as rien à leur soumettre, et tes rendez-vous ne t’apprennent rien de concret.

Rien ne t’empêche de prendre contact en amont pour connaître les règles du jeu, notamment la question de l’apport strictement personnel et celle du rang hypothécaire vues plus haut. Mais ces contacts se mènent en parallèle de ton sourcing, ils n’en sont pas le préalable.

9.1. Le refus est une information, pas un verdict

Si personne ne veut suivre, ni la banque, ni un associé, ni une plateforme, ne conclus pas que le marché est fermé aux débutants. Dans l’immense majorité des cas, c’est l’un des deux signaux suivants :

Ces deux causes ne se corrigent pas de la même façon, alors apprends à les distinguer. Un refus argumenté, qui te parle de ratios, de marge trop faible ou de comparables, porte sur l’opération. Un refus vague, où tu sens que ton interlocuteur n’a pas compris le montage, porte sur ton dossier.

9.2. La séquence qui fonctionne

1. Prépare le minimum vital, en parallèle. Société commerciale à l’IS (SAS, SASU, SARL), expert-comptable qui connaît le métier, compte pro. Quelques semaines, sans bloquer ta recherche.
2. Cible une zone et une typologie, celles que tu connais le mieux, comme expliqué dans notre guide sur l’étude de marché immobilier.
3. Source jusqu’à trouver une affaire qui sort avec de la marge dans le scénario bas, pas dans le scénario optimiste. Les canaux sont détaillés dans notre article sur la recherche immobilière du marchand de biens.
4. Chiffre-la complètement avant d’en parler à qui que ce soit.
5. Sécurise-la par une promesse assortie d’une condition suspensive de financement et d’un délai de réalisation compatible avec ton montage.
6. Déroule le financement, dans cet ordre : banques, vente à terme, associés, plateforme.
7. Écoute les refus. Corrige ce qui doit l’être, ou passe au bien suivant sans t’accrocher.

Faire du marchand de biens sans apport personnel est possible, à condition d’accepter la règle du jeu : ce que tu ne mets pas en cash, tu le paies en marge partagée, en intérêts élevés ou en risque patrimonial. La vente à terme reste le levier le plus rentable et le moins coûteux, le club deal le plus rapide pour démarrer, le prêt hypothécaire le plus accessible si tu as déjà un bien payé ou presque remboursé.

Mais retiens surtout l’ordre : va chercher l’affaire d’abord. Une opération qui tient trouve son financement, et celle qui n’en trouve pas t’aura appris quelque chose avant de te coûter de l’argent. Chiffre ton opération complète avec le simulateur de marge LeBonFlip, puis viens confronter ton montage aux opérateurs du Club LBF avant d’engager ta signature.

Outils LeBonFlip

À lire aussi

• Financement marchand de biens : le guide complet pour convaincre ta banque
• Calcul de marge marchand de biens : la méthode complète
• Négocier le prix d’achat en marchand de biens
• Structuration juridique du marchand de biens : quel statut choisir ?
• Parcours marchand de biens : Jade, du salariat à l’achat-revente
• PEA-PME et immobilier : comprendre ce que l’enveloppe permet

Sources

• Euribor Rates, taux Euribor 3 mois (relevé du 14 août 2026).
• Forvis Mazars et France FinTech, Baromètre du crowdfunding en France 2025 (mars 2026).
• Immocitiz, financement marchand de biens : taux, apport et garanties 2026.
• Article 1115 du Code général des impôts, engagement de revendre.

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Guide · Rentabilité22 min de lecture

Calcul de marge marchand de biens : la méthode complète en 2026

Savoir calculer la marge réelle d’une opération de marchand de biens, du prix de revient complet jusqu’au cash qui reste vraiment sur le compte après impôt, et fixer tes seuils de décision avant de signer quoi que ce soit.

Objectif

Calculer ta marge réelle avant de signer

Prix de revient

TVA et IS

Seuils de décision

Pour faire tourner tes scénarios en quelques minutesSimulateur · gratuit

La marge d’une opération de marchand de biens, ce n’est pas le prix de revente moins le prix d’achat. Cette soustraction, tout le monde sait la faire, et c’est exactement pour ça qu’elle ruine des débutants chaque année. Entre les deux chiffres, il y a une dizaine de postes qui mangent la différence : frais d’acquisition, travaux, aléas, portage bancaire, charges de détention, commercialisation, TVA, impôt sur les sociétés.

Le calcul de marge en MDB est le seul document qui décide d’un GO ou d’un NO GO. Tout le reste (le coup de cœur pour la maison, le discours de l’agent, la belle façade) n’a aucun poids face à un tableau de prix de revient honnête. Un bon MDB ne cherche pas à faire rentrer une opération dans ses critères : il calcule, et il laisse le chiffre décider.

Dans ce guide, tu vas voir la méthode complète, poste par poste, avec les taux et seuils en vigueur en 2026, puis une étude de cas chiffrée de bout en bout. Tu verras notamment comment une opération qui affiche 175 000 € d’écart entre l’achat et la revente peut ne laisser qu’un peu plus de 30 000 € en poche, et comment le seul choix du régime de TVA déplace ce résultat de 10 000 €.

En marchand de biens, le mot marge recouvre trois réalités très différentes. Les confondre, c’est se tromper d’un facteur deux sur la rentabilité d’une opération.

1.1 La marge brute

C’est le prix de revente moins le prix d’achat, sans rien d’autre. Elle ne sert qu’à une chose : filtrer très vite un flux d’annonces. Si l’écart théorique ne couvre pas au moins deux fois ton budget travaux estimé, tu passes au dossier suivant sans perdre une heure de plus. Elle ne doit jamais apparaître dans une décision d’achat.

1.2 La marge nette avant impôt

C’est le prix de revente, diminué de la TVA collectée si la vente est taxée, moins le prix de revient complet. C’est le chiffre de référence de la profession, celui que ta banque regarde et celui sur lequel se pose ton seuil de GO. Deux difficultés s’y cachent : le prix de revient complet recouvre huit à dix postes, et le régime de TVA retenu change à la fois ce que tu collectes à la revente et ce que tu récupères sur tes dépenses.

1.3 Le résultat net après IS

C’est ce qui reste dans la société une fois l’impôt payé. C’est le seul chiffre qui finance ton opération suivante. Une marge nette de 60 000 € devient 49 000 € après IS, et bien moins encore si tu sors l’argent en dividendes. Raisonner en marge nette avant impôt pour préparer ta trésorerie, c’est se préparer une mauvaise surprise au moment de la liasse.

Le prix de revient d’une opération MDB est la somme de tout ce que tu décaisses entre la signature de l’acte d’achat et la remise des clés à l’acquéreur final. Voici les huit postes à faire figurer systématiquement dans ton tableau, sans exception.

C’est le premier levier de marge du métier, et il est purement fiscal. En prenant l’engagement de revendre prévu à l’article 1115 du Code général des impôts, l’assujetti à la TVA qui achète un immeuble acquitte une taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %, au lieu des droits de mutation à titre onéreux, portés à 6,32 % dans la plupart des départements en 2026.

3.1 La contrepartie : revendre dans les 5 ans

L’engagement porte sur une revente effective dans un délai de cinq ans. S’il n’est pas tenu, l’administration réclame les droits pleins, majorés des intérêts de retard. Sur une opération classique de douze à dix-huit mois, le risque paraît lointain. Il redevient concret sur une opération de division en lots où la commercialisation s’étale, ou sur un bien resté invendu après deux baisses de prix.

Un budget travaux fiable ne s’obtient pas au ratio. Le fameux prix au mètre carré rénové est un outil de tri en phase de sourcing, jamais une base d’offre. Deux maisons de 90 m² au même prix affiché peuvent avoir 40 000 € d’écart de travaux selon l’état de la charpente, du réseau électrique et de l’assainissement.

4.1 La règle des trois niveaux de précision

1. Niveau 1, le ratio : utilisé pour trier les annonces. Fourchette large, marge d’erreur de 30 %. Il ne justifie jamais une offre écrite.
2. Niveau 2, le métré de visite : tu chiffres poste par poste avec tes prix d’artisans habituels, lot par lot. Marge d’erreur de 10 à 15 %. C’est le minimum pour poser une offre sous conditions.
3. Niveau 3, les devis signés : c’est le seul chiffre qui entre dans le prix de revient définitif. Idéalement obtenus pendant le délai de la promesse.

4.2 Les postes qui explosent le plus souvent

Quatre familles reviennent systématiquement dans les dépassements : la reprise de structure découverte après dépose (planchers, linteaux, fondations), les réseaux enterrés et l’assainissement non collectif, la mise aux normes électrique complète dans un bâti ancien, et les travaux imposés en copropriété ou par les architectes des bâtiments de France en secteur protégé.

Le portage, c’est le prix du temps. Il se calcule en euros par mois, et il continue de courir quand ton chantier prend du retard ou quand ta revente traîne. C’est le poste que les débutants oublient le plus souvent, et celui qui transforme une opération correcte en opération blanche.

5.1 À quel taux calculer

Erreur classique : reprendre le taux moyen des crédits immobiliers aux particuliers. Ça n’a rien à voir. Un crédit MDB est un crédit professionnel court terme, généralement indexé sur l’Euribor 3 mois majoré d’une marge bancaire de 2 à 4 points selon ton antériorité, ta structure et le risque du dossier.

5.2 Calcule toujours en durée + 3 mois

Prends ta durée d’opération théorique et ajoute trois mois. Pas parce que tu es mauvais, mais parce qu’un délai de purge de permis, un artisan défaillant, une offre d’achat qui capote au financement ou un notaire surchargé sont des évènements normaux, pas des accidents. Si ton opération ne tient plus avec trois mois de portage supplémentaires, elle est trop tendue pour être signée.

C’est le poste qui fait basculer une opération d’un GO à un NO GO, et celui où l’erreur de raisonnement est la plus fréquente. Beaucoup pensent que la TVA sur marge s’applique automatiquement dès qu’on revend du bâti ancien. C’est faux : par défaut, cette vente est exonérée de TVA.

6.1 Exonération par défaut, taxation sur option

6.2 L’arbitrage : la règle des 83 %

L’option n’est gagnante que si la TVA récupérée sur tes dépenses dépasse la TVA reversée sur ta marge. La première vaut 20 % de tes dépenses HT soumises à TVA, la seconde vaut (prix de vente moins prix d’achat) divisé par 6. D’où un seuil utilisable en dix secondes :

En clair : plus ton écart achat-revente est large et plus tes travaux sont légers, plus l’exonération gagne. Fais toujours tourner les deux calculs, l’étude de cas plus bas montre l’écart que cela représente sur un seul dossier.

6.3 Les deux cas où tu n’as pas le choix

La très grande majorité des marchands de biens exercent en société soumise à l’impôt sur les sociétés. En 2026, le taux normal est de 25 %. Les PME éligibles bénéficient d’un taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice imposable, sous trois conditions :

Deux effets à anticiper. Premier point, le taux réduit s’apprécie par exercice et non par opération : si tu clôtures deux ventes sur le même exercice, la seconde est taxée à 25 % dès le premier euro au-delà du plafond. Le calendrier de tes actes de vente est donc un paramètre fiscal, pas seulement commercial. Second point, si tu as opté pour la taxation, la TVA collectée n’est pas un produit : elle transite par ta trésorerie et repart chez le Trésor. Beaucoup de débutants confondent le solde du compte au lendemain de la vente avec leur gain.

Tous les postes vus jusqu’ici sont des dépenses que tu maîtrises à peu près. Le prix de revente, lui, est une hypothèse. Et c’est la seule variable de ton tableau dont l’erreur se répercute à 100 % sur ta marge : 20 000 € d’excès d’optimisme sur la sortie, ce sont 20 000 € de marge en moins, sans compensation possible.

8.1 Trois sources, jamais une seule

Retiens ensuite le bas de la fourchette, pas la moyenne. Une opération qui ne passe qu’au haut de fourchette n’est pas une opération, c’est un pari. Cette discipline d’estimation est le cœur de l’étude de marché d’un secteur, et elle vaut aussi pour les biens atypiques comme la vente d’un bien en plateau.

8.2 Le test de résistance

Avant de signer, applique trois chocs simultanés à ton tableau : moins 5 % sur le prix de revente, plus 15 % sur les travaux, plus 3 mois de portage.

Maison de 95 m² achevée depuis plus de cinq ans, achetée à un particulier, à rénover intégralement, dans une ville moyenne de l’Ouest. Achat 180 000 €, revente visée 355 000 €. Programme de travaux lourd mais sans reprise des fondations, des éléments porteurs ni des façades : le bien n’est pas rendu à l’état neuf, donc la revente est exonérée de TVA, avec option possible. Sur le papier, 175 000 € d’écart. Voyons ce qu’il en reste.

9.1 Scénario 1 : au prix demandé, vente exonérée de TVA

Vente exonérée : rien à collecter, mais aucune TVA récupérable. Les travaux, honoraires et frais de commercialisation entrent donc en TTC.

9.2 Scénario 2 : après négociation et recadrage

Même bien, achat négocié à 158 000 €, programme de travaux recentré sur ce qui crée de la valeur (62 000 € HT au lieu de 70 000 €), et prix de sortie porté à 360 000 € grâce à la création d’une quatrième chambre. Vente toujours exonérée de TVA.

Un calcul de marge ne sert à rien sans seuils écrits à l’avance. Fixe-les à froid, hors dossier, et respecte-les quand tu es dans le feu de l’action. Voici les repères que nous utilisons chez LeBonFlip.

Le calcul de marge est la compétence centrale du marchand de biens. Pas la rénovation, pas la décoration, pas même le sourcing : le calcul. Un opérateur qui sait chiffrer honnêtement son prix de revient, trancher son régime de TVA en chiffrant l’exonération et l’option, et appliquer un test de résistance avant l’offre survit à un marché baissier. Celui qui raisonne en écart achat-revente ne survit qu’à un marché haussier, et il ne le sait pas.

Formalise ta méthode, écris tes seuils, et applique-les même quand le bien te plaît. Pour aller plus vite, fais tourner tes dossiers dans le simulateur de marge LeBonFlip, qui reprend tous les postes vus ici et te sort les scénarios de résistance, puis viens confronter tes chiffres aux membres du Club LBF avant de poser ton offre.

Outils LeBonFlip

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Sources

• Euribor-rates.eu, taux Euribor 3 mois (2,494 % au 5 août 2026).
• Légifrance, article 1115 du Code général des impôts.
• Bensaid Avocats, engagement de revendre 2026 et TPF à 0,715 %.
• BOFiP, livraisons d’immeubles exonérées avec possibilité d’option pour la taxation.
• Bensaid Avocats, guide de la TVA immobilière 2026 : neuf, ancien, marge.
• LégiFiscal, taux de l’impôt sur les sociétés 2026.

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