Simulateur MDB : calcule ta vraie marge en 2 minutes
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Pour aller plus loin
Comprendre la fiscalité et les frais MDB
Frais d’acquisition, TVA marge / total, garanties bancaires, FAQ.
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Comprendre les frais d’acquisition en MDB
Les frais d’acquisition representent environ 7 a 8 % du prix d’achat pour un particulier, mais seulement 2 a 3 % pour un marchand de biens grace au regime fiscal de l’article 1115 CGI. Detail des postes :
Soit une economie reelle de 5 000 a 6 500 € sur un bien a 100 000 € (DMTO + taxe communale economisees, hors emoluments notaire identiques).
DMTO : conditions du regime MDB +
Le taux global reduit de 0,715 % (article 1115 CGI) se decompose en : 0,60 % de part departementale + 0,115 % de fraction additionnelle. Pas de frais d’assiette ni de taxe communale additionnelle.
Total fiscal vu chez le notaire : 0,815 % du prix (0,715 % + 0,10 % de contribution de securite immobiliere).
Conditions : engagement formel de revendre dans les 5 ans pris a l’acquisition. Immatriculation MDB requise (declaration prealable + objet social SAS/SARL).
A defaut de revente dans le delai, les droits standards sont rappeles avec interets de retard. Delai proroge a 10 ans pour les divisions parcellaires.
Frais de notaire (emoluments) +
Les emoluments du notaire sont identiques particulier / MDB. Tarif degressif :
- Tranche 0 – 6 500 € : 3,870 %
- Tranche 6 500 – 17 000 € : 1,596 %
- Tranche 17 000 – 60 000 € : 1,064 %
- Au-dela de 60 000 € : 0,799 %
Bareme officiel applicable depuis l’arrete du 28 fevrier 2024 (article R.444-77 du Code de commerce). S’ajoutent la contribution de securite immobiliere (CSI) de 0,10 % et les emoluments de formalites + debours (~ 800 €). Au total : 1 a 1,5 % du prix selon le montant.
Frais d’agence : qui paie ? +
Le mandat determine qui paie : mandat vendeur (frais a la charge du vendeur, prix « net acheteur ») ou mandat acquereur (frais a la charge de l’acquereur, calcul des DMTO sur le prix HT agence).
En MDB, il est souvent plus optimisant d’integrer la commission au prix d’achat : les DMTO sont calcules sur le prix global, mais la TVA est recuperable a la revente. Le simulateur fait ce calcul bidirectionnel (taux 4 % / 5 % / 7 % typiques).
Astuce : negocier la commission d’agence est un levier de marge directe. 1 % de moins = 1 % de marge supplementaire.
Garanties bancaires : caution vs hypotheque +
Pour un financement MDB :
- Hypotheque conventionnelle : 1,5 a 2 % du montant emprunte (taxe de publicite fonciere 0,715 % sur assiette x 1,20 + emoluments notaire + CSI 0,10 %). Couvre l’achat et les travaux. Remboursable partiellement en fin d’operation. Norme du financement MDB.
- Hypotheque legale speciale du preteur de deniers (ex-PPD, renommee par l’ordonnance du 15 septembre 2021 entree en vigueur le 1er janvier 2022) : 0,5 a 1 %. Plus economique mais ne couvre que l’acquisition (pas les travaux) et seulement pour les biens existants.
- Caution : rarement accordee en MDB. Credit Logement et autres organismes refusent generalement les operations professionnelles d’achat-revente.
Le choix depend de la duree, du montant des travaux et de la strategie de revente. L’hypotheque conventionnelle reste la norme MDB.
La TVA en marchand de biens : 3 regimes
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