La carte des outils du marchand de biens
Plus de 60 outils, rangés dans l’ordre d’une opération : se structurer, sourcer, analyser, financer, piloter, revendre. Le minimum d’abord, le reste ensuite.
La première version de cette carte date de 2025. On l’a envoyée à plusieurs centaines de marchands de biens, et le retour le plus fréquent n’a pas été « il manque un outil ». C’était « par où je commence ? »
Une liste de soixante outils ne rend service à personne. Elle impressionne, puis elle paralyse. Cette version 2026 est donc construite autrement : les outils suivent l’ordre d’une opération, et chaque étape sépare le minimum vital de ce qui peut attendre.
Elle part aussi de ce que vous nous demandez vraiment. Les questions qui reviennent dans le groupe WhatsApp, dans le Club et par mail sont devenues des entrées de cette page, avec à chaque fois l’outil et la vidéo qui y répondent.
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Le kit de démarrage
Six outils suffisent pour sourcer, analyser et défendre une première opération. Cinq sur six sont gratuits.
Les huit questions qui reviennent le plus
Elles viennent du groupe WhatsApp, des lives et de vos mails. Pour chacune, l’outil qui y répond, et la ressource qui va plus loin.
Ce qui change pour 2027
Trois mouvements de fond, qui justifient à eux seuls de refaire la carte.
La TVA immobilière quitte le CGI pour le CIBS
Ce n’est pas qu’un changement de numérotation : les conditions de la TVA sur marge sont réécrites, et le terrain à bâtir acheté à un particulier est en première ligne. Sur ce point précis, rien ne remplace ton conseil : le régime se décide avant l’acquisition, pas au moment de la revente.
2 minutes pour comprendre
Une notion de marchand de biens par épisode, sans remplissage. Ces vidéos sont aussi placées directement dans les branches de la carte.
Frais de notaire : particulier ou marchand de biensCe que le régime des droits réduits change sur ton plan de financement.
Taux de marge ou taux de marqueLe calcul que beaucoup confondent, et l’écart que ça crée sur une opération.
Calculer la vraie marge d’une opérationLa méthode complète, avec le simulateur gratuit en démonstration.
« Une chambre doit faire 9 m² » : c’est fauxCe que dit vraiment la loi, et ce que tu peux en tirer sur une division.
Connaître tous les propriétaires en FranceLa donnée publique que presque personne n’exploite en sourcing.
Division bâti : ton bien a déjà plusieurs logementsComment repérer une division existante que le vendeur ignore lui-même.Les outils que nous avons construits
Parce qu’ils nous manquaient sur nos propres opérations.
Des outils testés, avec une remise
Nous les utilisons sur nos opérations. Sur les raccordements, nous travaillons aussi avec Emmanuella Guérin, d’Et Mon Réseau, qui prend en charge la viabilisation de A à Z : Enedis, télécom et eau.
Transparence : certains liens de cette page sont des liens partenaires. Si tu souscris, LeBonFlip peut percevoir une commission, sans surcoût pour toi. Nous ne référençons que des outils que nous utilisons ou que des membres ont validés.
Tes questions
Par quel outil commencer quand on débute ?
Par un tableur et le simulateur de marge. Tant que tu ne sais pas calculer une marge nette après frais, fiscalité et coût de portage, aucun logiciel ne te sauvera. Les six outils du kit de démarrage couvrent une première opération entière.
Combien coûte une pile d’outils complète ?
Entre 0 et 300 € par mois selon le volume. Un marchand qui fait deux opérations par an n’a pas besoin de la même pile qu’un marchand qui en pilote huit. La règle : un outil payant se justifie quand il te fait gagner du temps sur du volume répété.
Qu’est-ce qui change pour la TVA ?
La TVA immobilière quitte le CGI pour le CIBS au 1er janvier 2027. Ce n’est pas un simple changement de numérotation : les conditions de la TVA sur marge sont réécrites, et le terrain à bâtir acheté à un particulier est en première ligne. Le régime se décide avant l’acquisition, avec ton conseil.
Les liens de cette page sont-ils sponsorisés ?
Certains, oui, et c’est indiqué. Nous ne référençons que des outils que nous utilisons sur nos propres opérations ou que des membres du Club ont validés. La remise négociée est là pour toi, la commission éventuelle ne change pas ton prix.
À quelle fréquence la carte est-elle mise à jour ?
En continu pour les liens et les prix, et une révision complète par an. La version actuelle date d’octobre 2026, la prochaine refonte est prévue début 2027.
Les outils, c’est la moitié du travail
L’autre moitié, ce sont les gens qui les utilisent tous les jours et qui répondent quand tu bloques. Plus de 791 marchands de biens échangent dans la communauté WhatsApp, gratuite.
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