Beaucoup d’épargnants découvrent un jour que leur PEA, l’enveloppe la plus avantageuse dont ils disposent, refuse l’immobilier. Les SCPI, les SCI, les foncières cotées : rien de tout cela n’y entre. La raison n’a rien d’arbitraire, et elle ouvre une porte que peu de gens connaissent.

Cet article explique posément où passe la frontière, pourquoi elle est tracée là, et ce qu’elle autorise. Sans raccourci, avec les textes en référence, et en signalant les zones où l’avis d’un professionnel reste indispensable.

Comprendre ce qu’est un PEA avant de parler d’immobilier

Une enveloppe, pas un placement

C’est la première confusion à lever. Un PEA ne rapporte rien par lui-même. C’est un contenant, et tout dépend de ce qu’on y met.

Ce contenant a une propriété remarquable : tant que l’argent reste à l’intérieur, les gains ne sont pas imposés. On peut vendre une ligne, en acheter une autre, encaisser des dividendes, réaliser des plus-values. Aucune imposition ne se déclenche tant que rien ne sort du plan.

L’impôt n’intervient qu’au moment du retrait, et uniquement sur la part de gain contenue dans la somme retirée. C’est ce report, année après année, qui fait la force de l’enveloppe.

Deux plans distincts, un plafond commun

Il existe deux plans, et ils se cumulent. Le PEA classique et le PEA-PME, ce dernier étant dédié au financement des petites et moyennes entreprises.

Un détail passe souvent inaperçu : lorsqu’une même personne détient les deux plans, le plafond global de versements reste de 225 000 €. On peut verser 150 000 € sur le PEA et 75 000 € sur le PEA-PME, ou concentrer l’intégralité sur le second. La répartition est libre, le total ne l’est pas.

Le rôle central des cinq ans

Toute la fiscalité du PEA tourne autour d’une durée : cinq ans. Avant, un retrait ferme le plan et déclenche l’imposition. Après, les retraits deviennent libres et les gains échappent à l’impôt sur le revenu.

La subtilité, et elle est favorable, tient au point de départ de ce délai. Il court depuis le premier versement sur le plan, et non depuis l’achat des titres. Un PEA-PME ouvert en 2019 avec quelques dizaines d’euros est donc déjà mûr aujourd’hui, même s’il est resté vide depuis.

Pourquoi l’immobilier n’entre pas dans un PEA

Une enveloppe pensée pour le capital des entreprises

Le PEA a été créé en 1992 avec un objectif précis : orienter l’épargne des ménages vers les fonds propres des entreprises européennes. L’immobilier n’était pas dans le viseur, d’autant qu’il dispose déjà de ses propres régimes de faveur, des abattements pour durée de détention au déficit foncier en passant par le statut de loueur en meublé.

La liste des titres éligibles est donc limitative. Ce qui n’y figure pas n’y entre pas, quelle que soit la qualité du placement.

Les trois portes par lesquelles l’immobilier est sorti

L’exclusion ne résulte pas d’une interdiction unique, mais de trois mécanismes différents. Les distinguer aide à comprendre où se situe exactement la limite.

• 🔸 Les parts de SCPI et d’OPCI ne sont pas des actions. L’article L. 221-31 du Code monétaire et financier énumère les titres admis, et elles n’y figurent pas. C’est une question de forme juridique du titre, pas de qualité du placement.
• 🔸 Les parts de SCI suivent la même logique, y compris lorsque la société est à l’impôt sur les sociétés. La liste vise les actions, les certificats d’investissement et les parts de SARL ou de sociétés dotées d’un statut équivalent. Une société civile n’entre dans aucune de ces catégories.
• 🔸 Les SIIC, ces foncières cotées bien connues des épargnants, sont écartées depuis octobre 2011 pour une raison plus technique. Elles bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés sur leurs revenus locatifs, alors que le PEA suppose une société imposée dans les conditions de droit commun. Le législateur a estimé que cumuler les deux avantages allait trop loin.

La nuance qui explique tout : détenir ou exercer

Ces trois exclusions ont un point commun. Elles visent des structures qui détiennent de l’immobilier pour en percevoir les fruits ou en attendre la valorisation. Ce sont des sociétés patrimoniales.

Une activité d’achat-revente répond à une logique différente. L’article 35 du Code général des impôts range les profits tirés de l’achat d’immeubles en vue de leur revente dans les bénéfices industriels et commerciaux, au même titre que n’importe quelle activité de négoce. Sur le plan comptable, les immeubles figurent alors en stock et non en immobilisations.

Un point mérite d’être précisé, car il surprend souvent : en consultant la doctrine administrative applicable au PEA-PME, on constate qu’aucune exclusion ne porte sur la nature de l’activité exercée. Les conditions posées concernent la taille de l’entreprise, la localisation de son siège, son assujettissement à l’impôt sur les sociétés et la forme des titres émis. L’immobilier n’est écarté que par les trois mécanismes décrits plus haut, qui tiennent à la forme des sociétés patrimoniales et au régime fiscal particulier des foncières cotées.

Une société commerciale d’achat-revente, soumise à l’IS dans les conditions de droit commun, se trouve donc en dehors de ces trois filets. C’est là, et seulement là, que les deux univers se rejoignent.

Et les situations intermédiaires ?

C’est la question la plus délicate, et il serait malhonnête de la traiter en deux lignes. Une société qui revend l’essentiel de ses opérations tout en conservant quelques biens en location se situe dans une zone moins nette. Plus la part patrimoniale prend d’importance dans son bilan, plus la qualification commerciale devient discutable.

Il n’existe pas de seuil chiffré officiel qui trancherait la question. C’est une appréciation d’ensemble, et c’est exactement le genre de point sur lequel un avis écrit d’un conseil, obtenu avant la souscription, a plus de valeur que n’importe quelle plaquette commerciale.

Pour aller plus loin sur les formes juridiques et leurs conséquences, notre guide sur la structuration juridique du marchand de biens détaille le choix entre SAS, SARL et société civile, et pourquoi l’achat-revente habituel est incompatible avec une SCI.

Ce que le PEA-PME accepte réellement

Une idée reçue tenace veut qu’un PEA ne contienne que des actions cotées en bourse. C’est inexact. Le PEA-PME a précisément été conçu pour financer des entreprises non cotées, et la loi PACTE de 2019 a encore élargi la liste en y ajoutant les obligations convertibles non cotées, les titres participatifs et les minibons.

Reste à savoir quelles entreprises et quels titres remplissent les conditions.

Les conditions tenant à l’entreprise

• 🔸 Un siège en France, dans l’Union européenne, ou dans un État de l’Espace économique européen lié à la France par une convention d’assistance administrative.
• 🔸 Un assujettissement à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun. C’est cette condition qui écarte les foncières cotées.
• 🔸 Moins de 5 000 salariés.
• 🔸 Un chiffre d’affaires inférieur à 1,5 milliard d’euros, ou un total de bilan inférieur à 2 milliards d’euros.

Les seuils de taille ne posent évidemment aucun problème à une société qui opère sur quelques immeubles par an. Les deux conditions qui méritent une vraie attention sont l’imposition de droit commun et, surtout, la catégorie de titres proposée.

La catégorie d’actions, un point souvent négligé

Depuis le 1er janvier 2014, les actions de préférence sont exclues du PEA. Ce point paraît anodin, il ne l’est pas du tout dès qu’on regarde comment sont construits les véhicules d’investissement collectif.

Dans la plupart des montages, le capital est réparti en deux catégories. Les investisseurs reçoivent des actions ordinaires. L’équipe qui opère reçoit des actions de préférence, porteuses des droits de gouvernance renforcés et de l’intéressement à la performance. Cette séparation a plusieurs justifications, mais l’une d’elles est directement liée au sujet de cet article : elle est ce qui permet aux investisseurs de loger leurs titres dans un PEA-PME.

C’est le point de départ de la structuration de la Foncière LBF : les titres souscrits par les investisseurs sont des actions ordinaires, les actions de préférence restant réservées à l’équipe qui opère. Sans cette séparation, l’éligibilité au PEA-PME ne tiendrait pas.

La règle des 25 %, côté épargnant

La dernière condition ne concerne plus l’entreprise mais le souscripteur lui-même. Le titulaire du plan ne doit pas détenir, directement ou indirectement, plus de 25 % des droits dans les bénéfices sociaux de la société concernée.

Trois caractéristiques de cette règle méritent d’être connues, car elles surprennent régulièrement.

• 🔸 Le seuil est familial. On additionne la participation du titulaire, celle de son conjoint ou partenaire de PACS, celle de ses ascendants et celle de ses descendants.
• 🔸 Le seuil est rétrospectif. La condition s’apprécie pendant toute la vie du plan, mais également sur les cinq années qui précèdent l’acquisition des titres. Une participation importante détenue puis cédée récemment peut donc faire obstacle.
• 🔸 Le dépassement en cours de route a des conséquences sur l’ensemble du plan, et pas seulement sur la ligne concernée. C’est ce qui rend la vérification préalable importante.

La logique derrière cette règle est compréhensible. Le PEA a été conçu pour financer les entreprises des autres, pas pour permettre à un dirigeant de loger sa propre société dans une enveloppe défiscalisée et d’en sortir la plus-value de cession sans impôt.

C’est aussi la raison pour laquelle certains véhicules inscrivent dans leurs statuts un plafond de détention par associé nettement inférieur à 25 %. La mesure protège l’investisseur autant que la structure.

Cinq points techniques à examiner avant de souscrire

Les conditions d’éligibilité sont une chose, la vie pratique du plan en est une autre. Voici cinq mécanismes qui apparaissent rarement dans les présentations commerciales, et qui pèsent pourtant sur le résultat final.

1. Les dividendes de titres non cotés sont plafonnés à 10 %

Les revenus distribués par des titres non cotés logés dans un PEA ne sont exonérés que dans la limite de 10 % par an de la valeur d’inscription de ces titres. La fraction qui dépasse ce plafond redevient imposable, alors même que les sommes restent dans le plan.

Concrètement, sur 20 000 € de titres souscrits, les dividendes sont exonérés jusqu’à 2 000 € dans l’année. Un versement de 2 500 € entraînerait l’imposition de 500 €.

Deux précisions importantes. D’abord, ce plafond ne concerne que les dividendes : les plus-values de cession, elles, ne sont pas plafonnées. Ensuite, une société qui réinvestit ses résultats plutôt que de distribuer chaque année ne rencontre tout simplement pas cette limite. Sur du non coté logé en PEA, la politique de distribution est donc un paramètre à regarder de près.

C’est la logique retenue pour la Foncière LBF : les résultats sont réinvestis dans les opérations suivantes plutôt que distribués chaque année, de sorte que le plafond de 10 % ne se pose pas dans les mêmes termes pour les associés.

2. Le prix de cession doit revenir dans le plan

Lors de la revente des titres, l’intégralité du prix doit être versée sur le compte espèces du plan, en principe dans un délai de deux mois.

La règle semble évidente. Elle devient plus délicate dans la vie réelle d’une cession de titres non cotés, où l’on rencontre fréquemment des paiements échelonnés, une fraction du prix séquestrée en garantie, ou un complément versé ultérieurement. Chacune de ces modalités mérite d’être anticipée au moment où la sortie s’organise, plutôt que découverte le jour où elle se réalise.

3. Les titres doivent être souscrits depuis le plan

Des titres déjà détenus en direct ne peuvent pas être transférés dans un PEA. L’acquisition doit être réalisée avec les liquidités du plan.

L’ordre des opérations compte donc : alimenter le PEA-PME en numéraire, puis souscrire depuis le compte espèces. C’est un point d’attention pour qui signerait un bulletin de souscription en son nom propre avec l’idée de régulariser ensuite.

4. La liquidité obéit à d’autres règles que la bourse

Une action cotée se vend en quelques secondes. Une action non cotée se vend lorsqu’un acquéreur se présente.

Les véhicules sérieux organisent cette sortie dans leurs statuts : durée minimale de détention, fenêtres de rachat à dates fixes, procédure d’agrément, parfois un plafond du volume racheté par période et un délai de règlement. Ce cadre est une bonne chose, il protège les associés qui restent autant que celui qui part.

Il faut simplement en mesurer la portée : une liquidité organisée dépend de la trésorerie disponible et des souscriptions nouvelles. C’est la contrepartie normale du non coté, et elle invite à n’y placer que de l’épargne dont on n’a pas l’usage à court terme.

5. L’établissement teneur de compte a son mot à dire

C’est probablement le point le plus concret, et le moins souvent évoqué. La loi autorise l’inscription de titres non cotés dans un PEA-PME. Les établissements bancaires, eux, ne sont pas tenus de la pratiquer.

Certains refusent, d’autres acceptent avec des frais d’inscription et de garde spécifiques, une valorisation annuelle à produire et des délais de traitement qui se comptent en semaines. Le nombre d’acteurs réellement à l’aise avec le non coté reste limité.

Une nuance technique mérite enfin d’être signalée, car elle se pose au moment de la sortie. Selon que les titres sont rachetés par un autre associé ou remboursés par la société elle-même, le traitement par le teneur de compte peut différer. Le rachat par un tiers est une cession classique que tout établissement sait traiter. Le remboursement par la société est une opération plus rare, dont l’analyse gagne à être validée en amont plutôt qu’au moment où l’on souhaite récupérer ses fonds.

La fiscalité à la sortie, expliquée simplement

Tout se joue sur le moment du retrait et sur l’ancienneté du plan.

Avant cinq ans

Un retrait entraîne en principe la clôture du plan et l’imposition du gain. C’est une règle stricte, et c’est pourquoi le PEA convient mal à une épargne susceptible d’être mobilisée rapidement.

La loi PACTE a toutefois assoupli plusieurs situations. Le plan se poursuit en cas de licenciement, d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, ou de mise à la retraite anticipée, que l’événement concerne le titulaire, son conjoint ou son partenaire de PACS. Une attestation sur l’honneur est à remettre à l’établissement avant l’opération.

Un cas est encore plus favorable : le retrait destiné à la création ou à la reprise d’une entreprise. Le plan reste ouvert et le gain échappe à l’impôt sur le revenu, sous réserve que les sommes soient réinvesties dans les trois mois et que l’entreprise soit personnellement exploitée ou dirigée par le titulaire ou un proche.

Après cinq ans

Les retraits deviennent libres, le plan se poursuit, et les versements restent possibles dans la limite du plafond. Le gain retiré est exonéré d’impôt sur le revenu. Restent les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % au 1er janvier 2026 après le passage de la CSG à 10,6 %.

Un élément d’actualité utile pour comparer les placements : la hausse de 2026 n’a pas touché tous les revenus. Les revenus fonciers, les SCPI de rendement, l’assurance-vie et les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Les gains de PEA passent bien à 18,6 %.

L’écart de 1,4 point est réel, mais il ne renverse pas la comparaison : les revenus fonciers et ceux des SCPI supportent en plus l’impôt sur le revenu au barème, alors que les gains d’un PEA mûr en sont exonérés.

Au décès du titulaire

Le plan est clôturé. Les gains échappent à l’impôt sur le revenu même si le plan a moins de cinq ans, les prélèvements sociaux restent dus, et la valeur entre dans la succession.

Une limite mérite d’être connue de qui construit une stratégie de transmission : un PEA ne peut être ni donné, ni démembré. Transmettre la nue-propriété des titres à ses enfants en conservant l’usufruit n’est pas possible dans cette enveloppe, qui reste strictement personnelle.

Une grille de lecture en dix questions

Ces dix questions permettent d’examiner sereinement n’importe quel dossier présenté comme éligible au PEA-PME. Elles valent pour le nôtre comme pour n’importe quel autre.

1. Quelle est l’activité réelle de la société, telle qu’elle figure dans ses statuts et dans son objet social ?
2. Quelle catégorie de titres vais-je souscrire, et est-ce écrit dans le bulletin de souscription ?
3. Ma situation respecte-t-elle le seuil de 25 %, groupe familial et cinq dernières années compris ?
4. Mon établissement teneur de compte accepte-t-il l’inscription, à quel tarif et sous quel délai ?
5. Que prévoient les statuts en matière de sortie : durée minimale, fenêtres, décote éventuelle, plafond de rachat, délai de règlement ?
6. Comment la valeur des titres est-elle arrêtée, selon quelle méthode, et par qui ?
7. Quelle est la politique de distribution, au regard du plafond de 10 % sur les dividendes ?
8. La souscription se fera-t-elle bien depuis le compte espèces du plan ?
9. Cette somme peut-elle rester immobilisée au moins cinq ans sans me gêner ?
10. Ma situation patrimoniale justifie-t-elle de faire valider l’ensemble par un conseil ?

Ce que ces règles impliquent pour un véhicule d’investissement

Lues ensemble, ces conditions dessinent une grille assez contraignante pour qui construit une structure destinée à accueillir des investisseurs particuliers. Quatre choix s’imposent presque mécaniquement.

• 🔸 Une société commerciale à l’IS de droit commun, dont l’activité est l’achat, la transformation et la revente, avec des immeubles inscrits en stock.
• 🔸 Des actions ordinaires pour les investisseurs, les droits de gouvernance et l’intéressement à la performance étant portés par une catégorie distincte réservée à l’opérateur.
• 🔸 Un plafond statutaire de détention par associé, fixé largement en dessous des 25 %, pour que la question ne se pose jamais.
• 🔸 Une politique de réinvestissement des résultats plutôt que de distribution annuelle, ce qui répond à une logique économique et évite accessoirement le plafond de 10 %.

C’est la logique que nous avons suivie en structurant la Foncière LBF, notre véhicule de co-investissement : une SAS à capital variable soumise à l’IS, des actions ordinaires pour les souscripteurs, un plafond statutaire de détention par associé fixé bien en deçà du seuil des 25 %, une sortie organisée par fenêtres avec une durée minimale de détention, et des résultats réinvestis dans les opérations suivantes.

Sur l’éligibilité elle-même, nous préférons une formulation prudente : les critères légaux sont réunis, et la mise en place opérationnelle avec les établissements teneurs de compte est en cours de finalisation. Comme expliqué plus haut, le droit autorise et la banque exécute. Tant que ce parcours n’a pas été validé de bout en bout, l’annoncer autrement serait prématuré.

Questions fréquentes

À retenir

Le PEA-PME n’est pas un produit immobilier déguisé, et il serait trompeur de le présenter ainsi. C’est une enveloppe destinée au financement des entreprises. Il se trouve simplement que certaines entreprises ont fait de l’immobilier leur métier plutôt que leur patrimoine, et que la loi les traite comme telles.

Toute la distinction tient là. Une société patrimoniale accumule et perçoit des loyers. Une société commerciale achète, transforme, revend et dégage une marge. La première relève de l’immobilier au sens fiscal, la seconde du négoce.

Pour qui souhaite faire cohabiter immobilier et enveloppe fiscale, c’est aujourd’hui le seul chemin praticable. Il demande de vérifier une poignée de points précis avant de signer, et d’accepter un échange clair : moins de liquidité, en contrepartie d’une fiscalité allégée à l’arrivée.

Et s’il ne devait rester qu’une action après cette lecture, ce serait la plus simple : ouvrir un PEA-PME avec un versement symbolique. Le compteur des cinq ans démarre à cet instant, et c’est la seule chose que l’on ne peut pas rattraper plus tard.

Pour aller plus loin

Textes et sources

• Article L. 221-31 du Code monétaire et financier : titres éligibles au PEA et règle des 25 %.
• Article L. 221-32-2 du Code monétaire et financier : titres éligibles au PEA-PME et critères de l’entreprise.
• BOFiP, BOI-RPPM-RCM-40-55 : régime du PEA-PME.
• BOFiP, BOI-RPPM-RCM-40-50-30 : régime fiscal du PEA et plafond de 10 % sur les titres non cotés.
• BOFiP, BOI-RPPM-RCM-40-50-20-20 : gestion du PEA et titres admis.
• BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-20-10-40 : imposition des marchands de biens et traitement des immeubles en stock.
• Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12 : relèvement de la CSG sur les revenus du capital.
• Loi PACTE n° 2019-486 du 22 mai 2019 : élargissement des titres éligibles au PEA-PME et assouplissement des cas de retrait.
• AGBC Avocats, fiscalité et utilisation d’un PEA : lecture de praticien sur les cas complexes.

Article publié le 15 septembre 2026. Les taux et plafonds cités sont ceux en vigueur à cette date et la fiscalité évolue régulièrement. Ce contenu a une vocation pédagogique et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement.