🏘️ Roadmap Division Immobilière

La division immobilière est riche en opportunités, mais elle exige une approche méthodique. Chaque étape mal anticipée peut générer des coûts et des retards. Cette roadmap te guide à travers les phases clés, de la signature du compromis jusqu’à la fin des travaux.

Elle est issue des opérations menées par l’équipe LeBonFlip et des retours de la communauté MDB du Club LBF. Elle évolue régulièrement en fonction des évolutions réglementaires et des cas rencontrés sur le terrain.

Besoin de creuser un point en particulier ? La communauté WhatsApp LBF (lien en pied de page) est l’endroit pour poser tes questions.

• Identifier 3 corps d’état prioritaires selon le projet (gros œuvre, électricité, plomberie, menuiseries…)
• Solliciter au minimum 2 devis par corps d’état pour comparaison
• Organiser les visites sur site pour évaluation
• Réceptionner et analyser les devis (qualité, coût, disponibilité)

Pourquoi maintenant : Les artisans sont sollicités, les devis prennent 2 à 4 semaines. Leur expertise peut révéler des problèmes invisibles (charpente, fondations, réseaux). Si les devis explosent ton budget travaux, tu peux encore sortir du deal avant compromis.

• Télécharger le PLU/PLUi de la commune (ou consulter en mairie)
• Vérifier la zone du bien (UA, UB, UC…) et les règles applicables (hauteur, emprise, stationnement, division autorisée)
• Identifier les servitudes, OAP, zones ABF, loi Littoral, loi Montagne le cas échéant
• Prendre rendez-vous avec le service urbanisme de la mairie pour exposer le projet
• Demander un certificat d’urbanisme (CU) opérationnel si des doutes subsistent (Cerfa CU sur service-public.fr)

Pourquoi maintenant : Une division refusée par le PLU = projet mort. Le rendez-vous mairie permet aussi de sentir si la commune est plutôt favorable ou hostile aux divisions, ce qui pèse sur le risque d’instruction longue ou de recours.

• Choisir ton notaire (différent de celui du vendeur, important pour défendre tes intérêts)
• Lui transmettre l’offre acceptée et le contexte du projet de division
• Discuter des clauses suspensives à intégrer au compromis (financement, urbanisme, ABF, copropriété, état hypothécaire…)
• Discuter de la stratégie TVA (TVA sur marge ou TVA sur prix total)

Pourquoi maintenant : Les clauses suspensives se négocient AVANT le compromis. Une fois signé, c’est trop tard.

• Cadrer le besoin en cash (apport, frais, travaux, trésorerie de chantier)
• Préparer le dossier bancaire MDB (présentation projet, BP, compte de résultat prévisionnel, marge cible)
• Identifier 3 à 5 banques à solliciter en parallèle
• Anticiper les financements alternatifs (crowdfunding, prêt entre MDB, holding) si banques réticentes

Pourquoi maintenant : Les délais bancaires en MDB sont de 4 à 8 semaines. Démarrer dès l’offre acceptée évite de bloquer la levée des conditions suspensives au 3e mois.

• Identifier le bon document selon ton projet : Déclaration Préalable (DP), Permis de Construire (PC), ou permis de diviser (selon commune)
• Choisir un architecte ou un dessinateur si projet complexe
• Constituer le dossier : plans, photos, notice descriptive, formulaire Cerfa
• Déposer en mairie ou via le téléservice AD’AU sur service-public.fr

Délais d’instruction : DP : 1 mois (2 mois si ABF). PC : 2 à 3 mois (jusqu’à 6 mois si ABF ou cas particuliers).

Pourquoi maintenant : Le délai d’instruction est incompressible. Chaque jour gagné au dépôt = un jour gagné sur la levée des conditions suspensives.

• Récupérer auprès du syndic : règlement de copropriété, EDD (État Descriptif de Division), 3 derniers PV d’AG, dernier appel de fonds
• Présenter le projet aux voisins impactés (relations de bon voisinage = moins de recours)
• Demander au syndic l’inscription d’une AG exceptionnelle ou l’ajout du point à l’ordre du jour de la prochaine AG
• Anticiper la majorité requise (varie selon nature des modifications : double majorité, unanimité…)

Pourquoi maintenant : Les délais de convocation d’AG sont longs (21 jours minimum). Une AG ratée = 6 mois de plus dans le projet.

• Enedis Connect Racco : créer un dossier de raccordement, prévoir compteur(s) Linky par lot futur
• Fournisseur d’eau (régie locale ou Veolia/SUEZ) : demander divisions de compteur ou nouveaux branchements
• GRDF Connect si chauffage gaz prévu : raccordement gaz par lot
• Rassembler les justificatifs (titre de propriété ou compromis, plans masse, plans des futurs lots)

Délais : Comptez 2 à 6 mois selon les concessionnaires et la complexité (extension de réseau possible).

Pourquoi maintenant : Ces démarches conditionnent la mise en service à la livraison. Démarrées trop tard = chantier livré sans compteurs.

• Réceptionner et comparer les devis finaux
• Vérifier les assurances décennales et RC pro de chaque artisan choisi
• Vérifier la santé financière (Pappers, Infogreffe), un artisan en redressement = chantier à risque
• Négocier le calendrier d’intervention en respectant l’ordre logique des corps d’état
• Préparer un cahier des charges artisans (CCTP simplifié) pour cadrer prestations et délais

• Date d’AG fixée avec le syndic
• Rédiger le projet de résolution avec le syndic ou un avocat (clé pour passer en AG)
• Préparer les documents annexes (plans, EDD modifié, attestations)
• Aller voir un par un les copropriétaires-clés pour préparer le terrain

Pourquoi maintenant : Une AG bien préparée se gagne en amont, pas le jour J.

• Choisir un géomètre-expert (recommandé par le notaire ou la communauté LBF)
• Briefer sur le projet de division (terrain ou bâti)
• Lancer la mission : nouvel EDD, état des lieux des limites, plan de bornage si terrain
• Discuter des modifications du règlement de copropriété si nécessaire

Délais : Compter 4 à 8 semaines pour un EDD modifié.

• Dossiers Enedis et fournisseur d’eau effectivement déposés (vérifier le numéro de dossier)
• Première relance si pas de retour à 15 jours
• Rendez-vous techniciens à anticiper

• Premiers rendez-vous bancaires effectués
• Avis de principe (favorable / défavorable / en attente) consolidé pour chaque banque
• Si réticences : activer plan B (autres banques, courtier MDB spécialisé, financements alternatifs)

• Présenter le projet en AG
• Vote acquis avec la majorité requise
• Récupérer le PV d’AG signé (le syndic dispose de quelques jours pour le diffuser)
• Délai de recours des copropriétaires opposants : 2 mois après notification du PV

Si refus : Activer immédiatement plan B (clause suspensive copropriété) et discuter avec le notaire de la sortie du deal.

• Réponse mairie reçue (arrêté de non-opposition pour DP, arrêté de PC pour PC)
• Affichage sur le terrain conforme (panneau réglementaire, dimensions, mentions obligatoires, règles d’affichage sur service-public.fr)
• Constat d’huissier de l’affichage à J+1 (recommandé pour MDB), déclenche le délai de recours des tiers
• Décompte des 2 mois de recours des tiers + 1 mois de recours administratif

Pourquoi le constat huissier : En MDB, le risque de recours abusif d’un voisin existe. Le constat d’huissier verrouille la date de départ du délai de recours et sécurise l’opération.

• Technicien Enedis venu sur site, étude de raccordement remise (chiffrage + délai)
• Technicien fournisseur d’eau venu sur site, devis de raccordement remis
• GRDF si applicable
• Valider les devis et signer pour lancer les travaux concessionnaires

• Comité d’engagement passé
• Offre de prêt en cours d’édition
• Vérifier les clauses (durée, taux, garanties exigées, conditions de déblocage)

• PV d’AG diffusé
• Délai de recours des copropriétaires opposants écoulé (2 mois)
• Pas de contestation = clause suspensive copropriété levée

• Date d’intervention Enedis fixée
• Date d’intervention fournisseur d’eau fixée
• Coordination avec ton électricien et ton plombier pour préparation site
• Devis raccordements signés et acomptes payés

• Offre de prêt reçue, délai de réflexion de 10 jours respecté
• Offre retournée signée
• Conditions de déblocage des fonds vérifiées avec le notaire

• Clause financement levée (offre de prêt acceptée)
• Clause urbanisme levée (DP/PC purgé du recours des tiers, ou délai écoulé)
• Clause ABF levée si applicable
• Clause copropriété levée
• Toute autre clause spécifique à ton compromis
• Notaire informé par écrit de la levée de chaque clause

• Date d’acte authentique fixée avec les notaires
• Vérifier l’état hypothécaire récent (moins de 6 mois) demandé par le notaire
• Provisionner le compte du notaire (apport + frais d’acte)
• Vérifier les diagnostics à jour
• Anticiper le déblocage du prêt (banque informée 10 à 15 jours avant)

• Orange réseaux (ou autre opérateur) : raccordement fibre/cuivre par lot
• Vérifier l’éligibilité fibre des nouveaux logements (test éligibilité ARCEP)

• Réunion de chantier de lancement avec tous les artisans (kick-off)
• Affichage du panneau de chantier (PC) si applicable
• Démarrage par la démolition / curage / désamiantage si nécessaire
• Mise en place du suivi de chantier hebdomadaire

• Remplir le formulaire H1 (maison individuelle, Cerfa 6650) ou H2 (appartement, Cerfa 6652) pour chaque nouveau logement créé
• Déposer le formulaire au centre des impôts fonciers via impots.gouv.fr dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux
• Conserver le récépissé

Pourquoi : Cette déclaration fonde la taxe foncière des nouveaux logements et peut conditionner des exonérations temporaires (2 ans après construction neuve, sous conditions).

• Travaux terminés, conformité vérifiée
• Déposer la DAACT en mairie (formulaire Cerfa 13408 sur service-public.fr)
• La mairie a 3 mois pour effectuer un contrôle (5 mois en zone protégée ABF)
• Sans réponse à l’expiration du délai = conformité tacite

Pourquoi : Sans DAACT, les nouveaux logements ne sont pas légalement « livrables ». Vente impossible si la DAACT n’est pas en règle.

• Échéancier TVA respecté (déclarations CA3 mensuelles ou trimestrielles selon ton régime, voir impots.gouv.fr espace pro)
• Date butoir de revente surveillée, 5 ans pour conserver le régime des droits réduits MDB (art. 1115 CGI)
• Engagement de revendre formalisé dans l’acte authentique respecté