Loïc Allain : créer de la valeur sans faire un euro de travaux

Adeline Freneat Bonjour, donc aujourd'hui pour les premiers épisodes, je reçois Loïc Allain. Loïc, bienvenue !

Loïc Bonjour Adeline, merci.

Adeline Freneat Donc Loïc, suis super contente de te recevoir sur les premiers épisodes de mon podcast La Valeur Cachée. Toi, tu es marchand de biens à plein temps. Donc, j'ai vraiment hâte d'échanger avec toi sur comment tu crées de la valeur en travaillant avec l'immobilier. Loïc, s'est connu en formation, l'une de mes premières formations. en tant que marchand et on s'est trouvé pas mal de similitudes au niveau de notre parcours entrepreneurial. Et quand je t'ai demandé de participer au podcast, tu m'as dit que c'était quelque chose qui t'intéressait aussi de ton côté. Donc, je pense qu'on a des vies parallèles au au niveau entrepreneurial tous les deux. Donc vraiment hâte d'échanger avec toi sur comment tu crées de la valeur dans l'immobilier.

Loïc Ouais

Adeline Freneat Donc écoute Loïc, je te laisse te présenter.

Loïc merci Adeline pour ton invitation. Comme tu dis, je pense qu'on est branché un peu de la même façon toi et moi mais je pense qu'on aura l'occasion de reparler. On s'est rencontré il y a quelques années, il a une formation animée par Nathalie Balbo que je salue et grâce à qui j'ai rencontré tellement de bonnes personnes Tu m'as présenté au départ en indiquant que j'étais marchand de biens à plein temps et c'est vrai que j'aime bien dire ça parce que souvent quand on commence marchand, on commence un peu le soir, on commence un peu le week-end, c'est un peu l'épreuve du test et quand ça fonctionne, on y passe encore plus de temps le soir et le week-end jusqu'au moment où on prend une décision qui est fondamentale, on renverse la table et on se dit, ben voilà, j'en ferai mon métier. Effectivement, moi, j'en fais mon métier depuis quatre ans. depuis quatre ans. Alors dire que je le fais à temps plein, pense que c'est minimiser le temps et l'investissement que je consacre à ce métier-là parce que je pense que c'est vraiment quelque chose qu'on a dans la peau sept jours sur sept.

Adeline Freneat Vide entrepreneur, on est toujours un petit peu débordé.

Loïc comme toi, avant d'être marchand de biens, j'étais aussi chef d'entreprise dans un tout autre milieu qui était le...

Adeline Freneat Tu te définis plus du tout comme chef d'entreprise, tiens c'est rigolo ça ! Tu me dis avant j'étais chef d'entreprise !

Loïc Alors si, si, justement, je l'ai peut-être mal formulé, si, je pense que avant tout, sommes des chefs d'entreprise et j'aurais peut-être l'occasion de t'en parler après, mais c'est vraiment la façon dont je perçois ce métier là. Surtout pas en tant que métier artisanal et isolé, mais avant tout en tant que chef d'entreprise. pour peut-être préciser, moi, en fait, je n'ai. toujours été que chef d'entreprise, c'est à dire que depuis la fin de mes études quand j'avais 23 ans, mon projet c'était avant tout de ne pas être salarié. voilà, moi j'ai créé ma première entreprise de ça remonte un matin, mais c'était en 2006, qui était un groupe qui est devenu un groupe du coup spécialisé dans la formation professionnelle, dans la sécurité au travail et la logistique. Et je décédé il a quatre ans. à mon ex-associé Didier et un investisseur extérieur.

Adeline Freneat C'est vraiment ça qui est fou dans ton parcours. que tu as créé ton entreprise directement à la sortie de tes études, qui est devenue un groupe et que tu as pu revendre à tes associés. je trouve ça intéressant. C'était en 2006, donc tu avais une quarantaine d'années quand tu as décidé de céder le groupe.

Loïc Alors en 2006 j'avais 23 ans C'est ça. Quand j'ai cédé ma boîte j'avais un petit peu moins de 40 ans mais je voulais

Adeline Freneat D'accord.

Loïc un nouveau cap à l'arrivée de mes 40 et voilà ce cap et je suis en plein dedans effectivement je voulais me réinvestir dans une nouvelle activité en lien avec l'immobilier. Pourquoi ? Parce que à côté de ma vie d'avant, j'avais comme beaucoup de chefs d'entreprise un petit peu investi dans l'immobilier

Adeline Freneat de locatif pour générer du patrimoine, quoi.

Loïc Ouais voilà avec une stratégie long terme

Adeline Freneat D'accord.

Loïc très différente de la stratégie du marchand de biens mais effectivement

Adeline Freneat Évidemment.

Loïc avec une stratégie long terme et évidemment l'épreuve du feu dans l'immobilier c'est de se confronter à l'investissement, enfin à l'investissement locatif en tout cas à la gestion locative c'est surtout ça l'épreuve du feu puisque on se confonte à la vraie vie et c'est surtout qu'on comprends qu'immobilier c'est surtout pas quelque chose de passif, quelque chose de très actif et finalement vraiment dans le présent. voilà, grâce à ces premières petites expériences que j'ai compris l'intérêt et la appétence que j'avais vis-à-vis de l'immobilier et que le jour où j'ai quitté mon précédent job, j'ai décidé de m'inscrire dans l'immobilier mais dans le temps présent. avec une projection moindre puisque on sait que le marchand de biens son objectif c'est de revendre au plus vite alors que l'investisseur immobilier c'est de se projeter peut-être le plus loin possible. Voilà donc ces deux échelles de temps très différentes.

Adeline Freneat D'accord. Et tu n'as pas trouvé comment optimiser ton locatif sur une petite échelle. Tu t'es dit que l'immobilier était mais plus de cette façon.

Loïc Oui d'une façon très très différente parce que l'immobilier, l'investissement en tout cas locatif comme on le disait tout à l'heure c'est du long terme, c'est une autre logique, c'est une logique patrimoniale et quand on est investisseur sur le long terme on cherche avant tout la sécurité, on cherche des garanties et c'est un peu aux antipodes finalement de ce que du point d'entrée du marchand de biens sur les opérations sur lesquelles ils se positionnent. Nous, va plutôt être là quand il a de l'insécurité, quand il a de l'incertitude. Ça fait partie, je pense, des valeurs ajoutées du marchand de biens. On en discutera, j'imagine. Mais effectivement, le contexte est très différent. Les biens sur lesquels je me positionne aujourd'hui sont très différents de lorsque j'étais uniquement avec une casquette d'investisseur long terme. Ouais, ouais, tout à fait.

Adeline Freneat bien qu'en locatif. D'accord, tu te positionnais sur de la rentabilité, sur du cash-flow positif que tu pouvais réaliser et pas sur une revente à court terme quoi.

Loïc Ouais, l'investisseur locatif traditionnel, il va chercher de la rentabilité, éventuellement du cash-flow positif, même si c'est évidemment très très compliqué aujourd'hui. C'est plus la même époque.

Adeline Freneat Oui, c'est plus la même époque.

Loïc Mais non, l'investisseur immobilier recherche aussi du déficit foncier. Et ça, on en reparlera.

Adeline Freneat Bien sûr, bien entendu. C'est pas assez exploité.

Loïc Ouais, l'investisseur

Adeline Freneat Exactement.

Loïc recherche ça et à mon sens le marchand devient moins. Mais voilà, j'essaie de mettre tout ça un petit peu dans le même panier.

Adeline Freneat D'accord. Donc, tes investisseurs peuvent devenir tes futurs clients en tant que marchand de biens, j'imagine. Vu que

Loïc Oui, absolument, on va être tout à fait.

Adeline Freneat tu maîtrises la mécanique du locatif. D'accord. Donc,

Loïc Merci.

Adeline Freneat du coup, tu veux nous parler un petit peu plus du modèle que t'opères aujourd'hui, comment t'es organisé. Je sais que tu des salariés actuellement dans ta société de marchands ou des associés. Je ne pas d'ailleurs si il faut les appeler salariés.

Loïc Les deux réponses sont positives.

Adeline Freneat Les deux ?

Loïc Alors comment j'opère aujourd'hui ? Je pense qu'avant tout, ce qui est très important, c'est comme je le disais tout à l'heure, l'activité de marchand de biens, c'est avant tout de l'entrepreneuriat. Et pour moi, il avoir une vision, un cap, une stratégie, un positionnement. ça s'improvise pas et je pense que tout doit commencer par une étude de marché, faire le point sur aussi ses capacités, sur ses centres d'intérêt et après évidemment le confronter à la réalité. Moi me concernant effectivement l'objectif c'est de pouvoir compter sur des compétences externe, de pouvoir déléguer, de pouvoir miser en tout cas selon en tout cas ma vision et l'organisation que je souhaite. Concrètement, aujourd'hui je travaille avec plusieurs collaborateurs, par exemple Cameroun qui elle fait de la prospection sur une certaine zone géographique et ensuite va gérer les opérations entre l'acquisition et la revente.

Adeline Freneat D'accord. Donc tu as délégué la prospection ou alors toi aussi tu fais de la prospection et tu pris une personne supplémentaire qui te fait ta prospection ?

Loïc Oui, oui, oui, j'ai fait pour être concret qu'à moins de travail sur le Mans, moi, travaille sur Laval et sur Paris.

Adeline Freneat D'accord.

Loïc Donc, on s'est déjà divisé nos zones géographiques

Adeline Freneat géographiquement.

Loïc exactement parce que il faut absolument connaître son territoire. Il

Adeline Freneat Évidemment.

Loïc faut nouer des relations, faut jouer sur la proximité et la disponibilité avec les intermédiaires comme les agents immobiliers. Donc, si tu veux, on a des zones géographiques. On s'est réservé à Cameroon à ces zones, moi j'ai mes zones. J'ai également Clara qui réalise de la prospection foncière sur ces différentes zones géographiques qui va aussi faire de la gestion locative.

Adeline Freneat Tu peux nous expliquer la différence parce que quand tu dis prospection, coup pour moi c'est aussi la prospection foncière. du coup, c'est quoi aussi tes critères de prospection ?

Loïc De manière générale, la finalité c'est quoi ? C'est acquérir des biens qui rentrent dans ton cahier des charges. Le cahier des charges, je t'en parlais tout à l'heure. Et pour y parvenir, a plein de façons d'y parvenir. Il a la prospection foncière, c'est-à-dire qu'on va aller se mettre en relation avec des propriétaires de biens immobiliers qui correspondent à tes attentes. là,

Adeline Freneat Ok.

Loïc c'est à l'ancien, tu prends ton cadastre et tu vas... confronté à peut-être un Google Street View, tu vas regarder si l'immeuble correspond à tes attentes, tu vas prendre contact avec, si c'est une essaye par exemple, tu vas contacter la personne morale, la personne physique, c'est tout de suite beaucoup plus compliqué,

Adeline Freneat C'est plus facile d'obtenir des coordonnées. Exactement.

Loïc mais voilà, ça c'est la prospection foncière. À côté

Adeline Freneat D'accord.

Loïc de ça, tu as de la prospection je dirais plutôt relationnelle avec les agents immobiliers, les mandataires, les notaires. Ça c'est un exercice qui est très différent. Parce que autant la prospection foncière, t'es derrière ton bureau, autant la prospection, je dirais, plus relationnelle, t'es sur le terrain, t'es au téléphone. C'est pas les mêmes compétences à mobiliser on va dire.

Adeline Freneat D'accord, de prospection foncière, t'es derrière ton bureau, tu vois, j'aurais plutôt dit, tu vas sur le terrain justement pour voir si ça correspond à un bien que

Loïc Hmm.

Adeline Freneat tu veux acheter, essayer de connaître la personne qui vit dedans, mais du coup, pas du tout.

Loïc Alors pas du tout pour nous, pourquoi ? Parce qu'on se positionne davantage sur des immeubles. Si par exemple toi, Adeline, étais dans la promotion immobilière, tu vas plutôt aller chercher par exemple une maison avec du terrain. Et là, il fort à parer que le propriétaire vit dans sa maison. Nous, en prospectant des immeubles, la plupart du temps, ils appartiennent à des investisseurs ou c'est une indivision, une succession, etc. Bon finalement compréhension est assez rarement sur place mais ça

Adeline Freneat Ok, bien entendu.

Loïc nous arrive d'aller quand même sur place bien sûr y aller sonner.

Adeline Freneat Donc on revient sur ton cahier des charges, tu vas nous parler, mais du coup, dans ton cahier des charges, c'est immeuble, donc c'est vrai qu'il n'y a aucun intérêt et puis ça coûte du temps aussi de passer du temps sur le terrain, donc il optimiser tout ça.

Loïc Ouais, exactement. Il faut optimiser, il savoir précisément ce qu'on veut, on pas aller sur tout. voilà, et peut-être juste pour terminer, pour répondre à ta question Alain sur l'équipe, y a également Maxime et Sophie qui travaillent avec moi et qui sont également sur une partie prospection et transaction parce que

Adeline Freneat D'accord

Loïc avec le temps qui passe et l'expérience on a beaucoup de propositions notamment de vendeurs en direct et parfois ils ont des biens qui sont super mais qui ne rentrent pas dans notre cahier des charges et nous on a décidé de les accompagner vers la vente. On sait acheter, on sait vendre, donc grosso modo quand on nous présente un bien soit on l'achète soit on accompagne les vendeurs à la vente, voilà c'est ça. Soit on ne se positionne

Adeline Freneat soit tu le vends directement. D'accord.

Loïc pas du tout parce que dans certains cas voilà

Adeline Freneat C'est pas intéressant.

Loïc on n'est pas père noël et il des biens qui sont absolument impossibles à vendre. ça arrive, mais même

Adeline Freneat D'accord.

Loïc un marchand de biens ne se positionnerait pas dessus.

Adeline Freneat Donc tu n'achètes pas tous tes biens, as une activité d'agent immobilier, enfin d'agence immobilière ou alors tu te différencies vraiment par, ok, ce pas une opération marchande donc là je vais le gérer plutôt en tant qu'agence.

Loïc Ouais, en fait c'est ce que j'appelle chez moi la politique zéro déchet. C'est quoi l'idée ? C'est que aujourd'hui, quand on une activité de marchand qui est bien installée, on est sollicité pour beaucoup de types de biens sur des zones géographiques différentes. Moi je vais rarement au-delà de mes zones géographiques, ça m'arrive d'y aller. Elle est déjà étendue, mais j'ai du mal à dire non, ça c'est l'un de mes défauts tu vois.

Adeline Freneat Elle est déjà étendue, Loïc.

Loïc Mais non, on essaie de ne aller au-delà de nos zones géographiques et en réalité on est consulté pour beaucoup de types de biens.

Adeline Freneat Ok, super.

Loïc Et moi ce que je souhaite c'est qu'on ait des réponses, qu'on soit orienté vers la résolution de problèmes. Et effectivement, parfois on va étudier des biens que l'on regarde avec nos yeux de marchands de biens. On va visiter une fois, deux fois, trois fois, on aurait été à la mairie voir un avocat, ceci, cela, puis finalement on va pas se positionner pour x raisons. Et c'est dommage de s'arrêter là parce que... nous sommes ceux qui connaissons le mieux

Adeline Freneat Parce que tu le connais.

Loïc le à ce moment là, on accompagne le vendeur vers les mains d'un autre acheteur. Donc voilà, on va faire un peu d'intermédiation, mais tout ça vient se compléter et c'est pour ça que je

Adeline Freneat Bien sûr.

Loïc parle de politique zéro déchet. Quand on a en tout cas un bien à vendre, on essaie de trouver des solutions. Ça, c'est vraiment l'état d'esprit de notre boîte.

Adeline Freneat D'accord. là, tu t'es cherché, j'imagine. Au départ, tu as essayé peut-être plusieurs formules parce qu'il y a énormément de formules en tant que marchand. Et aujourd'hui,

Loïc Ouais... Oui ! Ouais.

Adeline Freneat tu te spécialises plutôt avec un type de bien que tu recherches et tu te si ça répond à mon cahier à décharge et que je ne pas me positionner en tant que marchand. Et là, je le fais glisser sur mes agents.

Loïc C'est ça, c'est ça. en fait, tu as dit quelque chose d'important, c'est on se cherche. Au départ, on se cherche. Certains arrivent à se trouver, à trouver leur chemin. Moi, pense qu'il faut se remettre en question en permanence. Alors évidemment, avec le temps qui passe, on trouve son cap. On va dire le chemin se rétrécit. On arrive à bien identifier sa direction. Mais je pense qu'il faut tout temps rester ouvert, tout le temps se remettre en question. Alors une fois qu'on s'est dit ça, vrai que aujourd'hui je vais vers des opérations et des types de biens qui sont beaucoup plus précis que ces quatre ans.

Adeline Freneat D'accord.

Loïc Par exemple, quelque chose que j'ai décidé d'arrêter, ce sont les travaux. Voilà, ce qui est quelque chose que je ne fais plus, c'est une des particularités de ma société. C'est parce que je suis perdu.

Adeline Freneat Même les communs, quand il a des compteurs à mettre, ça tu fais pas.

Loïc Alors si pour être tout à fait exact,

Adeline Freneat !

Loïc les parties communes on va les refaire. Mais les parties communes souvent c'est du sol, de la peinture, du baraudage

Adeline Freneat Bien sûr.

Loïc qu'on va rajouter au cage d'escalier, peut-être un peu d'élec etc. Mais en tout cas dans les parties privatives, non, on ne fait pas de travaux. C'est-à-dire

Adeline Freneat D'accord.

Loïc que moi ça ne me pose aucun problème d'acheter aujourd'hui un bien qui est en mauvais état, qui est en vrac et de le revendre exactement dans le même état. Ma valeur ajoutée elle sera ailleurs. mais en tout cas je pense qu'il des personnes qui sont mieux placées que moi pour faire des travaux, qui ont un intérêt d'ailleurs à faire des travaux, ce sont mes clients, ce sont les fameux investisseurs dont on parlait tout à l'heure, qui eux

Adeline Freneat de déficit foncier.

Loïc vont vouloir réaliser des travaux parce que ça va générer du déficit foncier notamment.

Adeline Freneat bien

Loïc Voilà donc en fait

Adeline Freneat C'est hyper intéressant.

Loïc j'ai préféré en fait transférer cette charge à mes clients et tout monde s'y retrouve comme ça.

Adeline Freneat D'accord. du coup, dans ton cas des charges, si je comprends bien, tu cherches plutôt des grosses surfaces que tu découpes. Parles-nous-en de ton cas des charges si tu veux bien ne les échanger.

Loïc Ouais, le cahier des charges, ouais ouais ouais, alors il y a deux, on va dire je travaille sur vraiment deux choses très différentes. En Île-de-France et en province, plutôt Grand-Ouest, on va se positionner sur des immeubles en bloc.

Adeline Freneat D'accord. Tout type d'immeuble.

Loïc Alors plutôt d'habitation, on fait pas d'entrepôt, on fait pas de bureau, donc plutôt d'habitation et un peu de commerce en pied d'immeuble la plupart du temps et ouais

Adeline Freneat D'accord. Un peu de commerce ? Parce que souvent il a du commerce. Voilà, exactement.

Loïc c'est ça, c'est pas... que je préfère mais on les prend quand même.

Adeline Freneat Aie, aie. D'accord.

Loïc Mais effectivement l'immeuble en bloc est essentiellement d'habitation et grosso modo on va avoir deux démarches, on réalise une découpe d'immeuble et on va reprendre tous les communs, voilà pour faire quelque chose de sécurisé et de confortable. C'est une

Adeline Freneat D'accord ?

Loïc opération classique de marchands de biens soit l'immeuble nécessite une réhabilitation vraiment complète y compris dans les parties communes, il falloir créer du logement, il y peut-être un sujet structuré etc. Et là, on va préparer, va acheter l'immeuble dans son état actuel, c'est à dire peu lisible, avec beaucoup d'insécurité juridique, technique, urbanistique. Et en fait, cet immeuble là, on va le transformer en superbe opportunité pour un investisseur. Si tu veux, je pourrais peut en parler juste à. Ouais, je vais

Adeline Freneat Donc tu travailles tout l'urbanisme ? Ah, c'est...

Loïc travailler. Ouais, ouais, c'est ça. fait, on va va passer d'un immeuble absolument. désirable et peu désiré puisqu'il n'est pas vendu à quelque chose de très sexy pour un investisseur avec un chemin tracé avec une rentabilité tracée.

Adeline Freneat avec des devis prémâchés, l'urbanisme accepté, les places de parking, tout ce qui va bien pour voir ce qu'il achète. Ok. Super. Bien sûr. D'accord.

Loïc Voilà c'est ça en fait l'investisseur il veut la sécurité la lisibilité c'est ce que moi je vais lui apporter et on en parle je pense assez peu mais amener la sécurité et amener la lisibilité ça fait partie des valeurs ajoutées du marchand de l'heure à mon avis

Adeline Freneat complètement d'accord. donc du coup dans ce cas là tu fais pas du tout de travaux y compris les communs. Et

Loïc Non. Non. Non.

Adeline Freneat au niveau prix d'achat est-ce que tu dis bon bah là c'est un peu petit, un peu trop gros, est-ce que tu as mis un budget en place ou alors tu es ouvert à tous les immeubles qui ont des problématiques justement d'exploitation ?

Loïc Pas de limite de budget. Pourquoi

Adeline Freneat Pas de limite de budget.

Loïc ? Parce que quand l'opération est bonne, c'est qu'il de la marge. Si il a de la marge, tu trouveras de l'argent. Ça, c'est quelque chose que j'ai appris avec le temps. Alors je ne me disais pas

Adeline Freneat Exactement, exactement.

Loïc ça au départ, mais non, une opération qui a un réel intérêt, tu trouveras un investisseur, tu trouveras une banque. Pas de souci. Ça, c'est vraiment, c'est... Ouais, ouais, ouais.

Adeline Freneat D'accord. T'as déjà essayé sur plusieurs projets et à partir du moment où c'est rentable, et puis j'imagine que t'as un historique, donc du coup tes banques ou tes financeurs te font confiance aussi par ton professionnalisme ou quoi ? Donc ils ont plus de facilité à te suivre ?

Loïc Exactement et en fait en renouvelant des opérations similaires, alors il n'y a aucune opération qui se ressemble mais en tout cas qui rentre on va

Adeline Freneat Exactement.

Loïc dire dans un certain scope. Oui forcément, toi tu acquiert de l'expérience tu plus à l'aise pour en parler et effectivement tes partenaires sont plus rassurés par la reproduction d'opérations similaires et toi ça c'est ce que j'opère sur les immeubles donc j'ai un peu ces deux façons de lire des immeubles et à côté de ça Je fais quelque chose de un peu plus équilibriste, notamment à Paris et vraiment première couronne. Ça va être de se positionner sur des biens à problème. Des biens à problème, qu'est que c'est ? Ça va être des biens qui vont être squatés, des biens avec des problématiques locatives, des impayés surtout, des arrêtés d'insalubrité. parfois aussi des biens qui n'ont pas de problème et là la valeur ajoutée de ma société ça va être la capacité à acheter sans aucune condition donc ça va cocher la case si le vendeur est en attente d'une transaction rapide. Pareil, valeur ajoutée du marchand de biens, c'est la capacité à pouvoir acheter rapidement.

Adeline Freneat Donc tu pratiques pas du la précommercialisation. Tu sécurises pas ton opération avant

Loïc Aus.

Adeline Freneat d'acheter.

Loïc Non, la préco en quatre ans, en quatre ans, alors je vais être très précis, il n'y a aucun de mes financiers qui a exigé de moi de la précommercialisation. Par contre,

Adeline Freneat c'est

Loïc par contre, contre, moi dès la promesse de vente, dans mes conditions, dans mon offre d'achat qui fait deux pages, trois pages, quatre pages, oui, la précommercialisation elle est requise. souvent il y a bien plus de conditions que ça qui sont requises depuis la signature de

Adeline Freneat N'a-t-il pas?

Loïc la promesse mais ouais ça fait partie du sujet.

Adeline Freneat D'accord. en pré-commercialisation, tu entends d'accès aux biens et visite possible pour, mais pas de niveau de pré-commercialisation pour obtenir le financement, quoi. D'accord. D'accord. À côté.

Loïc Non, ouais effectivement, ouais tout à fait. Trop peur de passer à côté du bien, c'est ça.

Adeline Freneat D'accord. Donc, coup, te positionnes vraiment sur des biens problématiques sur les squats.

Loïc Ouais.

Adeline Freneat notamment où les impayés et après une fois que tu as récupéré ce problème, tu fais comment ? Exactement !

Loïc Bon courage ! Le point commun entre eux du squat et un problème locatif c'est que devant toi, le cœur du sujet c'est l'humain. Et là tu as deux façons de prendre les choses, soit tu tentes une résolution à l'amiable, soit tu vas vers une résolution judiciaire qui peut être très longue.

Adeline Freneat peut être très long, non ? D'accord.

Loïc Dans les deux cas, je l'engage les deux immédiatement. de manière concomitante.

Adeline Freneat Ok.

Loïc Voilà, en espérant que

Adeline Freneat signifié.

Loïc la voie amiable l'aboutira, puisque effectivement tu as raison, c'est celle qui avance le plus vite et c'est celle où souvent chacun y trouve son compte, y compris la responsable du squat ou du contenu locatif.

Adeline Freneat Donc tu es dans la possibilité peut-être de leur propositer des solutions, de relogement ou une aide particulière pour mettre fin à ces impayés ou à ce squat. D'accord. D'accord.

Loïc Ouais, exactement, ouais c'est ça. Notamment l'accompagnement financier, c'est... Ouais, c'est sûr que le

Adeline Freneat C'est la clé.

Loïc marchand, quand il arrive, il... bah t'as pas l'historique, enfin, gère, t'es pas affecté par l'historique, t'as pas de... dimension émotionnelle est assez réduite à zéro, il le

Adeline Freneat je comprends.

Loïc faut parce qu'il faut qu'on trouve des solutions. Mais effectivement, peu importe le comportement du squatter ou du précédent locataire, on doit trouver une solution, donc... et l'argent est souvent le nerf de la guerre dans ces situations là donc il faut trouver un compromis pour tout le monde ouais toujours ouais ouais ouais

Adeline Freneat D'accord, c'est des personnes, t'arrives quand même à prendre contact avec eux, ils te répondent et tu parles aussi d'une relation à zéro, donc du coup ils sont peut-être plus à même de t'écouter et d'écouter les propositions que t'as à leur faire en tout cas.

Loïc c'est ça parce que je pense que c'est important de faire fi du passé d'arriver t'as une situation T'as des intérêts, t'as des contraintes de chacune des deux parties. moi je pense qu'il faut être... En tout cas, je pose beaucoup de questions parce que j'ai besoin de comprendre quelles sont les attentes de la partie qui est en face de moi. Évidemment, je pense qu'il faut de l'empathie, sinon ça fonctionne pas, faut se mettre à la place de l'autre,

Adeline Freneat bien

Loïc faut comprendre parce que parfois l'argent, proposer de l'argent va pas suffire parce que la personne derrière elle a pas de logement. Il faut de toute façon essayer

Adeline Freneat exactement.

Loïc de... C'est un peu un jeu de domino. Parfois on va avoir le premier bout de réponse et puis il falloir en amener une autre derrière et puis on y arrive. Mais effectivement, la dimension humaine est absolument essentielle dans ce métier-là. Et j'irais même au-delà de ça, c'est-à-dire avec tes acheteurs, avec tes vendeurs. Parce que quelque chose auquel je crois beaucoup, c'est la pédagogie, la transparence. D'ailleurs c'est un petit peu ce qu'on essaie de faire tous les deux à travers ce podcast mais...

Adeline Freneat Donc tu expliques à tes... Parce que c'est une démarche quand même assez particulière ce que tu nous expliques. Tu es transparent avec tes vendeurs et tu

Loïc Hmm.

Adeline Freneat vas leur expliquer que tu prends en charge leurs problèmes et que tu vas les résoudre et à partir du moment où il a une offre acceptée, j'imagine, ou un compromis de signé... là tu commences à résoudre le problème et eux l'acceptent facilement ou ils se disent mais non mais je pourrais

Loïc Oui.

Adeline Freneat le faire ou c'est des personnes qui comprennent vraiment parce que les vendeurs des fois ont du mal aussi à comprendre notre valeur ajoutée et toi tu es hyper transparent par rapport

Loïc Oui, bien sûr.

Adeline Freneat à ça.

Loïc Alors oui,

Adeline Freneat Ok.

Loïc 75 % des cas, tu vas voir des gens en face de toi qui vont être en tout cas dans la capacité de comprendre et ils vont apprécier en tout cas

Adeline Freneat Évidemment.

Loïc cette transparence et qui vont comprendre que derrière les grandes étapes que je leur décris, évidemment il y a beaucoup de travail et il y a du risque. Mais effectivement dans 25 % des cas tu vas avoir des gens, arrive, acheteurs et vendeurs qui vont

Adeline Freneat oui !

Loïc être méfiants. Parfois, comment dire malhonnête aussi, c'est arrivé.

Adeline Freneat D'accord

Loïc Moi ça m'arrivait qu'une seule fois d'expliquer mon projet, de signer une

Adeline Freneat Et...

Loïc offre d'achat dans la foulée et ensuite le vendeur. Donc moi j'achète un immeuble à un vendeur qui est une avocate. pour l'anecdote et qui va ensuite tout faire pour annuler et reporter les promesses de vente et le jour où on la met en demeure finalement dessinée cette promesse de vente on se rend compte qu'elle a entamé les démarches pour faire une découpe d'immeuble. en fait elle c'est du coup... ouais ouais ouais c'est ça. Donc en fait ça c'est

Adeline Freneat que tu lui avais expliqué. D'accord.

Loïc un peu la limite de l'exercice mais ça m'arrivait qu'une seule fois et bon je crois on l'a... ouais ouais

Adeline Freneat Et du coup tu continues, tu te dis que ça t'a apporté beaucoup plus d'expliquer et d'être transparent et t'es à l'aise avec ça, comme ça tu peux

Loïc Ouais, ouais, ouais.

Adeline Freneat travailler tranquillement sans être gâché et ok, super.

Loïc Ouais, exactement. pense que c'est important d'expliquer parce que toi dans des promesses d'achat, tu vas demander à pouvoir avoir accès aux biens régulièrement entre la promesse et l'acte authentique pour faire des

Adeline Freneat Il faut qu'ils comprennent.

Loïc devis. Tu vas demander la recommercialisation. Moi, dans certains cas, c'est là où c'est un peu... un jeu d'équilibriste mais je vais demander à réaliser certains travaux entre la promesse et l'acte authentique. Alors c'est quoi les travaux ? C'est les fameuses cages d'escalier,

Adeline Freneat Ah oui ? D'accord. Des communs ? Ouais.

Loïc pas peinture, sol etc. Ouais, exactement.

Adeline Freneat Tu prends le risque même si ça ne pas au bout, tu réalises les travaux à partir du moment où tu as signé ta promesse. Parce que tu as estimé que ce gain de temps, ça valait le coup. D'accord.

Loïc Exactement, en fait t'as résumé, c'est à dire que si moi entre ma promesse et mon acte authentique j'ai par exemple 6 mois de délai parce qu'il y a une déclaration préalable ou un permis qui doit être réalisé et purgé, je vais demander à faire les travaux de rénovation de parties communes qui vont peut-être durer trois mois alors que si j'achète et que j'attends d'acheter pour faire mes travaux, je vais reprendre trois mois derrière. Donc je préfère

Adeline Freneat bien sûr.

Loïc prendre ce risque

Adeline Freneat Ok, somme toute.

Loïc rénovation de parties communes de 5, 10, 15, 20, 30 000 euros et surtout gagner du temps parce que l'un des compteurs qui a en tête le marchand bien c'est le compteur du temps qui est corrélé au compteur des intérêts financiers parce

Adeline Freneat Évidemment.

Loïc que tu sais très bien que un mois de report de vente c'est

Adeline Freneat d'intérêt.

Loïc un mois d'intérêts financiers supplémentaires

Adeline Freneat et c'est un gros coup dans les opérations qui n'est pas forcément lisible quand t'es pas de la partie et il faut essayer

Loïc Ouais.

Adeline Freneat de le minimiser au maximum ce coût financier en tout cas.

Loïc Ouais, exactement.

Adeline Freneat Écoute, je t'ai sollicité aussi pour nous présenter une opération aujourd'hui donc je t'invite peut-être à nous dire qu'est-ce que tu veux proposer. Alors peut-être que sûrement que tu en as parlé et qui répond à ton cahier à décharge mais nous montrer concrètement... un petit peu avec des chiffres, une opération que tu as terminée ou qui est en cours de

Loïc Ouais. Ouais.

Adeline Freneat finition.

Loïc Eh ben écoute, j'ai effectivement tu m'as demandé de préparer un seul truc et c'est ça. Et c'est dans l'actualité parce que on l'a vendu la début du mois de juin. Donc ça fait quelques jours.

Adeline Freneat Bravo !

Loïc Et tu vas voir, illustre. J'aime bien cette opération là parce qu'elle illustre. déjà un petit peu le type de valeur ajoutée tout à l'heure, parlais de sécurité et de lisibilité donc on est en plein dedans, mais ça illustre aussi toutes les péripéties et les intrévues que démarchent en rencontre au quotidien.

Adeline Freneat C'est ce qui fait la saveur de notre métier. Et de temps en temps on aimerait qu'il moins de saveur. C'est normal. C'est vrai.

Loïc Ouais, une journée stable, normale, sans trop d'aléas. non, celle-ci, pour être concret, ça se passe au moment, on se

Adeline Freneat D'accord ?

Loïc positionne sur un immeuble en plein centre-ville. Et cet immeuble est particulièrement délabré. Donc, il a un emplacement qui est vraiment top. C'est un immeuble ancien. si tu veux pour donner le contexte.

Adeline Freneat Problème de structure ? Ouais vas-y donne moi le contact excuse-moi.

Loïc Ouais le problème de structure non, quoique en tout cas quand je visite je ne sais pas c'est à dire que déjà on n'arrive pas à rentrer on n'a pas que ça aux parties communes parce que l'agent n'a pas les clés donc on

Adeline Freneat Au revoir.

Loïc passe par le local commercial le local commercial qui est occupé mais il a personne dedans et il a une vitrine qui est la vitrine commerciale elle est complètement floutée avec des stickers donc finalement

Adeline Freneat occupée en appartement ou en occupation ?

Loïc en conciergerie immobilière

Adeline Freneat conciergerie immobilière. Déclaré ? Tu sais pas trop. D'accord. Qui avait un bail quoi.

Loïc Alors oui, c'est une entreprise à part entière. ouais, ouais, c'est une entreprise à part entière. Ouais, Qu'avait un bail? On va revenir sur le bail, mais effectivement, elle avait un bail et donc elle exploite le rez-de-chaussée et pour accéder aux étages, faut passer par une cage d'escalier qui est avec un accès qui est très discret, qui est plus utilisé et en fait cet accès dessert les trois niveaux supérieurs qui sont dans un état absolument épouvantable, poussiéreux, très encombré. Vraiment, tu sens que personne n'est rentré ici depuis très très longtemps. D'ailleurs, personne ne vit à l'intérieur. Ouais, exactement. Voilà.

Adeline Freneat Personne ne vit à l'intérieur, c'est en train de se délabrer, sauf cette conciergerie qui a décidé d'être dans le commerce. D'accord.

Loïc Exactement. Donc, on est vraiment sur l'immeuble qui a été figé dans le temps depuis plus de 30 ans. Et pourquoi je dis plus de 30 ans ? Parce que j'ai gardé un souvenir de cet immeuble là dans la cage d'escalier. y a un extincteur qui est en chrome avec le dernier passage du technicien qui date

Adeline Freneat Au

Loïc des années je crois 80. Donc j'ai gardé cet extincteur là.

Adeline Freneat Excellent !

Loïc Et donc tu vois ce cadre là, et en fait l'immeuble est vendu l'état évidemment avec un locataire au rez-de-chaussée le locataire paye la destination de l'immeuble à ce stade là elle est pas très très très très très clair j'ai pas encore vu l'acte comme je disais il a encombré et j'ai un doute sur la structure notamment par rapport à un bout de charpente qui m'a l'air d'avoir été concerné par des champignons qu'est que je fais je fais une offre d'achat

Adeline Freneat sans études de structure.

Loïc Alors, je fais une offre au d'achat conditionnée à quoi ? je

Adeline Freneat ok, c'est que je me suis dit, alors le risque là, tu le prends.

Loïc suis un peu cowboy mais pas tant que ça. Non, l'offre au d'achat est conditionnée à une autorisation d'urbanisme pour l'ouverture, la création d'ouverture et la création de logements et elle est conditionnée aussi par une étude, je le fais de mémoire, mais je crois que c'était la réalisation de diagnostic complémentaire

Adeline Freneat D'accord.

Loïc par rapport à l'état de la structure.

Adeline Freneat Donc tu me dis création de logements, donc là tu savais que ce n'était pas des logements en fait.

Loïc à ce stade je ne sais pas donc je prends mes précautions je dis mon projet c'est ça

Adeline Freneat Donc tu... D'accord, je comprends.

Loïc aujourd'hui j'ai visité ça à ma connaissance il a ça et voici mes conditions voilà

Adeline Freneat Donc du coup c'est un immeuble qui était en vente à combien ?

Loïc C'est un immeuble qui je crois était à 100... il devait être pas loin de 200 je crois FAI en vrai et depuis quelques mois, ouais, depuis quelques mois

Adeline Freneat D'accord. Il était en vente depuis longtemps ou alors ? Parce que tu me dis ça fait 30 ans. Ok, ils se sont réveillés.

Loïc ils se sont réveillés, le vendeur est à l'étranger. C'est compliqué d'avoir de l'information et donc c'est sûr que cet immeuble est absolument invendable auprès de l'investisseur traditionnel parce qu'il y très peu d'informations, parce qu'il est paration et

Adeline Freneat D'accord.

Loïc donc moi je mets ces conditions là à 178 000 euros, essaye.

Adeline Freneat Ok, petite négo.

Loïc Petite négo 10%, c'est pas la... voilà c'est une petite négo comme tu dit.

Adeline Freneat Mais par contre tu vois dans le projet qu'il y a quelque chose...

Loïc Ouais c'est ça, moi je suis persuadé que cet immeuble après un bon travail de sécurisation juridique, technique etc après des travaux ce sera un immeuble qui vivra, qui accueillera des familles avec un local commercial qui sera redynamisé. Voilà ça c'est vraiment ce qui me motive sur ce type de projet.

Adeline Freneat D'accord.

Loïc Donc 178 000 euros FAI, le vendeur accepte, le vendeur est à l'étranger et le jour de la signature de la promesse de vente. Moi comme à chaque fois je ne suis pas présent parce que ça c'est l'une de mes règles, c'est de ne jamais être présent lors des signatures parce que je veux que tous les actes soient absolument verrouillés en amont et qu'il ait aucune improvisation au moment de la signature. Donc moi je ne pas là au moment de la signature. L'agent immobilier

Adeline Freneat Parce qu'ils ont tendance toujours à demander certaines petites choses que tu maîtrises pas. dis, oh, il n'y a pas de risque, donc je vais accepter. Et au final, tu te rends compte que tu as accepté quelque chose de... qu'il ne fallait pas. D'accord. OK. Donc toi, tu ne vas pas à la signature et s'ils

Loïc Jamais.

Adeline Freneat veulent... Mais pourtant, ils te connaissent en direct. Souvent les... Non, pas forcément. D'accord. D'accord. Donc

Loïc Alors là, il a un agent.

Adeline Freneat tu prends l'agent pour faire ta négo.

Loïc Ouais, exactement.

Adeline Freneat et tu ne pas à la signature comme ça tu sais ce que tu signes et tu peux étudier ce que tu signes avant mais ça c'est un super tips d'accord je

Loïc Absolument, toujours la tête froide. Ouais, oui, je pense que c'est une bonne astuce.

Adeline Freneat merci

Loïc Et que se passe-t-il ? vois, c'est typique

Adeline Freneat Il vient pas.

Loïc du marchand de biens, c'est les coups de chaud, les coups de froid. Le vendeur

Adeline Freneat Exactement.

Loïc qui reste à l'étranger, son agent immobilier, enfin l'agent immobilier, pardon, est là présent lors de la signature. Et le vendeur à l'étranger. se rend compte d'une chose c'est que moi dans mon offre j'ai mis une autorisation d'urbanisme purgé de recours des tiers donc souvent c'est trois mois pour obtenir ton autorisation et tu rajoutes trois mois pour la purge, un grosso modo donc six

Adeline Freneat l'affichage.

Loïc mois de délai le vendeur s'en rend compte, prend conscience en tout cas de ça le jour de la signature et là patatras il ne plus signer c'est trop long parce qu'il voulait vendre vite ouais exactement

Adeline Freneat Pourquoi ? Parce qu'ils voulaient vendre vite ? Ok. D'accord.

Loïc Donc là, on s'appelle une fois, deux fois, trois fois, c'est assez long. Et finalement, on se met d'accord. On devrait, ok, pour non, via l'agence immobilière.

Adeline Freneat Donc tu le vendeur en direct. Via l'agent, tu essaies de comprendre le problème.

Loïc de comprendre exactement un besoin de rapidité, qui n'avait pas été exprimé jusqu'à présent. Et finalement, on se met d'accord pour une offre sans condition.

Adeline Freneat Donc ton urbanisme n'est pas validé sur la création de logements et tu y vas quand même.

Loïc non j'y vais quand même pour deux raisons parce que déjà j'ai consulté j'ai consulté l'urbanisme en amont donc j'ai une première tendance mais j'ai pas décrit par

Adeline Freneat T'as sécurisé dis-moi ! ok. Bon. Et quittons. D'accord. Bien sûr.

Loïc contre effectivement j'augmente mon risque si je monte mon risque bah ça doit se retrouver sur

Adeline Freneat C'est 10 minutes en prix.

Loïc le prix donc j'accepte d'acheter sans condition en dégradant le prix de 20 000 euros donc là on

Adeline Freneat D'accord.

Loïc passe de 178 000 à 158 000 te donne tous les chiffres mais ça permet toi d'illustrer cette

Adeline Freneat C'est très cool. Complètement.

Loïc vérité c'est que le risque a un prix.

Adeline Freneat Complètement. Et là, en l'occurrence, ton risque est quand même important, même si tu validé à l'urbanisme, à l'oral. Oui, c'est une

Loïc Bon, ouais.

Adeline Freneat tendance, comme tu dis, mais ils n'ont pas validé les petites lignes et il peut en avoir. Mais après, j'imagine

Loïc Ouais. Ouais.

Adeline Freneat que tu avais préparé un plan B, jamais ça se déroulait, qu'ils n'acceptaient pas ton premier plan d'appartement. t'es dit peut-être que tu ferais autrement.

Loïc Ouais, exactement, c'est ça. Toujours avoir un plan A, un plan B, un plan C idéalement. Mais c'est ça, c'est pas toujours

Adeline Freneat Oui, pas toujours possible.

Loïc possible. Mais voilà, on arrive dans ce cadre là où

Adeline Freneat D'accord.

Loïc effectivement j'achète sans condition et donc je suis propriétaire trois mois après. Donc je suis propriétaire en juin 2025.

Adeline Freneat super

Loïc Et là, c'est parti, on a instruit... Alors évidemment, on commence nous à instruire dès la signature de la promesse de vente, notre autorisation d'urbanisme. On rencontre la mairie, on se voit sur place et il a de la négo évidemment sur le sujet de la création de place de parking.

Adeline Freneat Avec l'urbanisme. D'accord.

Loïc Voilà, donc on arrive à se mettre d'accord pour éviter cette contrainte de la création de place de parking. Et là, tu vois.

Adeline Freneat Super ! Et comment t'as fait ?

Loïc et bah je pense que c'est aussi le sujet de la pédagogie, c'est de dire mais cet immeuble là il est bloqué dans le parce qu'il

Adeline Freneat et lampe la centre.

Loïc correspond en fait à un usage qui n'existe plus, c'est à dire qu'auparavant tu avais le commerçon qui exploitait le rez-de-chaussée, qui vivait dans les étages et ça tenait très bien, aujourd'hui ça n'existe plus donc en fait

Adeline Freneat bien sûr.

Loïc aujourd'hui leurs étages sont bloqués en plein

Adeline Freneat D'accord.

Loïc centre-ville mais il faut expliquer ça parce que d'ailleurs je me souviens très bien de cette conversation responsable de l'urbanisme dit mais vous allez faire quoi vous allez faire les travaux je dis non non je vais pas faire les travaux je vais passer le relais à un moment donné un investisseur et là sa réponse était de dire mais je comprends pas en fait vous servez à quoi elle me dit ça comme ça ouais à randir les angles à trouver des solutions mais

Adeline Freneat à te parler, à t'expliquer.

Loïc je lui explique que là le marchand bien c'est un intermédiaire mais qui est absolument nécessaire si je suis pas là pour venir dans 20 ans, son immeuble sera dans le même état. Et une fois qu'ils ont compris la fameuse valeur ajoutée, l'apport de lisibilité, de sécurité, ça change tout. Et donc, on est rentrés dans un peu cette discussion-là. On s'est revu d'autres fois sur d'autres projets, déjà avec ce premier pied sur cet immeuble-là.

Adeline Freneat Les places de stationnement se dit ok, ne pas lui en demander

Loïc Hmm.

Adeline Freneat alors que tu avais besoin de 3 à 6 places de stationnement.

Loïc Ouais, il une demande de dérogation,

Adeline Freneat D'accord.

Loïc mais parce que la finalité, en tout cas, de cette municipalité, c'est de créer du logement abandonné

Adeline Freneat bien

Loïc et de revitaliser le centre-ville et ça s'inscrit, en tout cas, ce projet s'inscrit pleinement dedans.

Adeline Freneat Donc en bonne intelligence tout le monde a accepté et tout le monde y a trouvé son point gagnant.

Loïc Ouais, ouais c'est ça. En fait le vrai sujet des places de parking c'est la division de logements. C'est quand on part d'un logement grand pour créer deux plus petits. Ça c'est un sujet pour les villes parce que oui ça crée du logement mais de manière un artificielle et c'est là où il a des discussions beaucoup plus serrées sur la création de places de parking mais là quand on vient valoriser finalement des espaces qui sont abandonnés le problème se pose moins.

Adeline Freneat Et en plus, si c'était déjà découpé en appartement, c'est pas forcément vrai que t'avais...

Loïc Hmm.

Adeline Freneat Enfin, c'était peut-être pas découpé comme tu le voulais.

Loïc Non, en fait il y avait un vaste inconnu

Adeline Freneat Un bloc.

Loïc sur l'usage réel.

Adeline Freneat Ok.

Loïc Donc en fait ils sont même venus, il faudra inviter les services. À partir du moment où vous travaillez dans la transparence et en bonne intelligence, invitez les services d'urbanisme à venir sur place. Ils constatent de leurs yeux. Ils aiment bien venir, bien sûr, ça rend concret. Ouais, c'est ça, c'est ça, ouais, absolument.

Adeline Freneat D'accord. Et en plus ils aiment bien venir. Parce que du coup ils voient concrètement leur... Je suis d'accord avec toi.

Loïc Absolument. Donc tu vois, là l'urbanisme s'est bien passé. qui s'est mal passé évidemment c'était quelque chose d'inattendu sinon c'est pas drôle je t'ai parlé d'un locataire

Adeline Freneat Le bail ?

Loïc voilà et bah le jour où j'ai acheté le locataire a arrêté du jour au lendemain donc moi je me retrouve très rapidement avec cet immeuble avec un locataire en impayé

Adeline Freneat D'accord, d'accord. Toi t'avais... t'étais au courant de loyer ? T'étais au courant de loyer qui tombait par rapport à ce qu'il y à terre. D'accord, ok. Et il arrête de payer. Ok.

Loïc bien sûr. Ouais, ouais, ouais, je fais euh, je demande des quitances. Ouais, exactement. Et il arrête de payer immédiatement. Donc, je me retrouve dans cette situation où euh, le seul accès pour entrer dans les parties des étages, c'est de passer par ce local commercial. Euh,

Adeline Freneat Évidemment, évidemment.

Loïc donc là, du coup, je déchante un peu, mais ça faisait partie des risques, hein. Mais euh, bon, j'achète avec quelqu'un qui paye euh, et euh, ça a été euh, toute une aventure avec ce locataire qui était

Adeline Freneat Et pourquoi ?

Loïc pas dans la communication. Pourquoi ? En réalité, difficulté financière, avec son activité.

Adeline Freneat difficultés financières au moment ou y vont.

Loïc bizarre, j'aurais jamais le fin mot de l'histoire,

Adeline Freneat Bon, d'accord.

Loïc en tout cas, je me retrouve avec un impayé avec cet accès qui est impossible sans son concours. Et il est injoignable, il ne veut pas me parler. Quand je l'ai une fois au téléphone, il a peur, il ne me rappelle plus. Donc, ça a été très compliqué et jusqu'au jour où j'arrive à passer par quelqu'un qu'il connaît, etc., qu'il me le passe par téléphone et je lui dis, écoutez,

Adeline Freneat Au

Loïc je pense. vous voulez partir et que vous voulez pas me le dire mais moi je suis là pour l'écouter et je là pour trouver des solutions rencontrons nous 15 jours après on se rencontre et effectivement là c'est un peu le déballage de la réalité son entreprise va mal et je lui propose immédiatement un départ on fait fi des des impayés on fait fi du préavis et et voilà je lui permets de partir

Adeline Freneat Tu avais des infos comme quoi il voulait partir ? D'accord, d'accord.

Loïc Des signaux en tout cas, ouais. Toi le manque, l'absence d'activité et de vie dans son commerce c'est quand même... Donc voilà, vois, un

Adeline Freneat Évidemment. D'accord. bah super !

Loïc peu sur la brèche, un peu sur le film, mais on y arrive. toi, la difficulté que j'avais identifiée au départ n'était pas celle auquel j'ai été réellement confronté.

Adeline Freneat Non. Non, Et du coup, tu as mis combien de temps à avoir accès à tes parties communes, le temps de négocier, de discuter ?

Loïc J'ai acheté en juin, il est parti en octobre donc ça a mis quatre mois. Alors,

Adeline Freneat Pendant quatre mois, tu n'as pas pu commencer ton opération.

Loïc si parce que on a réussi à instruire notre autorisation d'urbanisme avant ces complications.

Adeline Freneat D'accord ?

Loïc Donc en fait pendant ces complications, il y avait le sujet d'urbanisme qui était en cours. Ouais,

Adeline Freneat le délai

Loïc exactement. Et pour en arriver à la finalité, on a Le locataire est parti, on a une autorisation d'urbanisme, on a précommercialisé rapidement, on a une offre rapidement et du coup on a accumulé notre délai de six mois finalement pour inscrire notre autorisation d'urbanisme et la purger et ensuite on s'est repris un délai de six mois pour le transfert de l'autorisation d'urbanisme au profit de l'accord final de l'immeuble, l'investisseur final.

Adeline Freneat T'as trouvé assez facilement un repreneur sur ton projet que t'as vendu, que t'as expliqué. T'as trouvé le repreneur assez facilement. D'accord. Et... Vas-y !

Loïc Ouais, très rapidement. ouais. Parce que Adeline, pour t'expliquer, pour t'expliquer qu'est-ce que finalement, qu'est-ce qu'on a livré? On a livré un immeuble lisible. Donc on a déblayé tout l'intérieur. On a fait faire tous les deux devis, alors des devis engageants, ce ne pas des estimatifs, mais on a des devis pour passer d'une situation A à une situation B. La situation B, c'était un local et quatre logements. on a les autorisations d'urbanisme purgées de recours des tiers, a des avis de valeur locative, on a des projections sur une rentabilité, on a un immeuble qui est sécurisé, on a des diagnostics sur les fameux champignons qui ne posaient finalement pas de problème.

Adeline Freneat Super

Loïc Donc on a un dossier carré, rassurant, rassurant pour l'acquéreur, rassurant pour sa banque. Et finalement, tout ça s'enchaîne très vite.

Adeline Freneat tu l'as purgé de risque.

Loïc Voilà, c'est ça.

Adeline Freneat Et du coup, l'as revendu combien ton immeuble ? La marge était intéressante ? 240 000. D'accord.

Loïc 240 000.

Adeline Freneat Et principalement du travail, des compétences que tu as prises en tant que marchand pour éliminer ce risque et redonner le bébé à un investisseur. Super intéressant.

Loïc Exactement, ouais c'est ça. Et c'est des compétences et je n'ai pas fait un euro de travaux.

Adeline Freneat tu n'as pas fait un euro de travaux, n'as même pas fait les communs là pour le coup.

Loïc Ouais. Non.

Adeline Freneat on parle souvent de compteurs EDF. Du coup, tu ne as pas posées. D'accord. D'accord. En

Loïc Non, je vais transférer cette charge à l'acquéreur final.

Adeline Freneat lui expliquant que si c'était un investisseur, il savait aussi qu'il fallait le faire.

Loïc Ouais, ouais, ouais tout à fait, ouais absolument.

Adeline Freneat Super

Loïc Absolument. Donc voilà, du chaud, du froid et au final on arrête.

Adeline Freneat Merci beaucoup pour cette présentation d'opération. C'est un autre angle de vue qu'on a l'habitude de voir, parce que souvent on parle de travaux, mais très peu d'organisation et surtout de savoir estimer le risque. C'est intéressant d'avoir

Loïc Moi.

Adeline Freneat cette approche en tout cas. Pour terminer un petit peu cet entretien, par quoi on commence, qu'on veut te ressembler

Loïc se former. On commence

Adeline Freneat se former, se former.

Loïc par se former parce que... parce que c'est un métier qui est beaucoup idéalisé, qui est beaucoup fantasmé et c'est un métier qui contient énormément de pièges. le dis souvent, le diable se cache dans le détail et les difficultés vont être parfois techniques, parfois juridiques, parfois techniques, parfois fiscales. Ne pas sous-estimer le sujet fiscal, il est majeur. On est marchands de biens en vrai.

Adeline Freneat On n'a pas du tout abordé ce thème-là, mais je suis absolument d'accord avec toi que le côté fiscal, il faut l'anticiper en tout cas, pour savoir si l'opération tourne.

Loïc En vrai, absolument, en vrai. Il a des choses qui sont absolument pas naturelles et si on vous l'apprend pas, il n'y a aucune raison que vous en ayez connaissance. Donc, ouais, se former, se former.

Adeline Freneat Ça a commencé par te former avant d'apprendre sur le terrain, évidemment, parce qu'on apprend plein de choses sous les jours.

Loïc Ouais, j'ai fait des premières opérations en autonomie et

Adeline Freneat D'accord.

Loïc effectivement je me suis formé

Adeline Freneat Il ne pas faire.

Loïc notamment avec Nathalie Balbo et j'ai complètement changé de façon de faire et de type d'opération après ces formations.

Adeline Freneat T'as évolué sur ta manière d'appréhender un petit peu les opérations et de les sécuriser en à suite à l'information. D'accord.

Loïc Ouais, absolument, ouais, complètement, ouais, tout à fait.

Adeline Freneat Si t'avais un livre à nous conseiller...

Loïc et ben je, alors je lis, si on parle de métier de marchand, je lis assez peu de sujets, on va dire de manière physique sur des livres physiques. Mais

Adeline Freneat D'accord. Ou une ressource ?

Loïc une ressource, je vais encore citer Nathalie, son ouvrage sur l'activité d'achat aux ventes qu'elle publie, sur l'activité de

Adeline Freneat qui est bien complet.

Loïc marchand de biens. exactement. Qui est très complète,

Adeline Freneat d'accord.

Loïc qui est un peu une bible. Voilà, il faut pas... pas l'apprendre, c'est pas le sujet, en tout cas ça permet d'avoir des repères.

Adeline Freneat Ça ne lit pas comme un livre, aller chercher quand tu as cette problématique, aller chercher l'information dans cet outil.

Loïc Ouais, ouais, ouais, ouais. Exactement, c'est ça. Mais si je préfère peut-être juste une parenthèse, faut pas hésiter à mettre du budget pour aller chercher l'information, pour aller faire de la consultation juridique par exemple. Mais dépenser 1000 euros vous en fera gagner 20 000 ou 50 000. Donc, ouais, ça faut pas hésiter. Allez chercher de la compétence extérieure.

Adeline Freneat On l'a bien compris quand tu dis aussi je refais les communs, c'est à dire que tu dépenses avant de gagner de toute façon. Et pour la formation c'est vraiment

Loïc Ouais, c'est

Adeline Freneat la même démarche. Pour comprendre s'il faut s'engager, il faut dépenser avant de clôturer une affaire qui est gagnante.

Loïc Ouais, faut donner pour recevoir, c'est ça ?

Adeline Freneat Voilà, c'est ce que tu es en train de faire, donc c'est très cool. T'es deux outils indispensables que tu utilises tous les jours ?

Loïc Pour la blague, ma tasse de café parce que faut être au taquet tout le temps. On a la même, ça.

Adeline Freneat Ouais, on a la même, faut être au taquet tout le temps.

Loïc Tout le temps, tout le temps, tout le temps. Du lever au soir, faut passer à côté de rien. Faut être vraiment dans l'analyse. Il a un marchand de biens avec qui, pardon, un agent immobilier avec qui je suis en relation depuis un petit bout de temps qui me dit mais moi je suis la fourmi qui va sous le frigo, c'est à que je vais toujours chercher. dans l'idéal parfois ça m'arrive de passer à côté de certaines choses mais d'aller chercher toutes les informations du bien du contexte et des vendeurs donc voilà donc non la tasse de café pourrait tout à qu'il y a et après je pense quel bon outil je pense au mètre laser parce que ton mètre laser quand tu vas visiter en tout cas ça nous concerne mais la plupart du temps on n'a pas les diag on n'a donc pas les superficies

Adeline Freneat C'est vrai.

Loïc et parfois ça m'est arrivé d'avoir des diag qui annoncent des

Adeline Freneat des superficies incohérentes.

Loïc superficie qui n'ont aucun rapport avec ce qu'on achète. tasse de café, mètre laser et c'est déjà un bon début.

Adeline Freneat Merci beaucoup du temps que tu nous as accordé. C'était hyper intéressant ta présentation de ton projet et ta façon de voir et de créer de la valeur sur les mobiliers. Si on veut

Loïc Merci Adeline.

Adeline Freneat te joindre, tu as peut-être des réseaux sociaux, enfin t'en as déjà, donc je te laisse la parole. Ouais, LinkedIn.

Loïc Ouais exactement, comme toi, LinkedIn, j'ai aussi Lario.eu qui est le site de ma boîte de marchands principales parce que effectivement j'échange beaucoup avec d'autres marchands, je m'associe aussi, j'ai plusieurs autres structures avec des associés qui travaillent à Paris en Île de France, à Limoges, dans le Grand Ouest, Donc oui, oui, à la recherche aussi d'associations, je reste ouvert à ça, n'hésitez pas.

Adeline Freneat du coup ça fera l'objet d'un autre podcast, l'association en tant que marchand puisque

Loïc un super thème !

Adeline Freneat tu pas mal d'expériences sur ce sujet mais on ne pas tout voir en une heure. tout cas, merci beaucoup à toi et à très bientôt. Au revoir.

Loïc passé vite. Merci Adeline, à bientôt, salut !