Mickaël Morel : révéler la valeur cachée d'un bien

speaker-0 première vie dans le transport.

speaker-1 D'accord. Donc rien à voir. Le transport. Comment tu as switché du transport à l'immobilier?

speaker-0 J'ai switché progressivement en parallèle de mon métier dans le transport, j'ai investi là où il a vraiment le déclic, c'est qu'une fois toutes mes chars déduites, il me reste encore une partie du loyer dans ma poche. Magique. Composite.

speaker-1 cash-flow positif, mais sans l'avoir prévu.

speaker-0 sans l'avoir prévu du tout, c'était pas le but. Et puis finalement, bonne surprise, je lui dis, ah tiens, il y a comme un truc à faire.

speaker-1 Vous en avez fait quoi de la boucherie ?

speaker-0 Alors du coup, on a fait quoi ? On l'a divisé. donc on a fait une revente à la découpe. Se former. Se former parce qu'aujourd'hui le marchand c'est un vrai métier. Quand on voit un peu ce qui se passe sur les réseaux, on vous dit oui, t'achètes, tu revends, tu fais 40, 50, 60 de marge. Ok, ça paraît facile, mais non en fait, c'est pas si facile que ça. La marchand c'est un vrai métier, on est sur des compétences d'un chef d'entreprise.

speaker-1 Bonjour, je suis Adeline Frenea, marchand de biens en activité. Et plus je rencontre de personnes en activité comme moi dans l'immobilier, plus je découvre qu'il y a tellement de façons différentes de faire ce métier. Alors, j'ai décidé de partir à la rencontre de ces hommes et de ces femmes pour comprendre et vous partager comment chacun crée de la valeur dans l'immobilier. Parce que pour moi, l'immobilier est l'un des actifs les plus tangibles, l'un de ceux qu'il est indispensable de maîtriser. quand on construit son patrimoine. C'est pour ça que j'ai créé Valeur Cachée, un podcast sous l'impulsion du LeBonFlip. LeBonFlip, c'est un réseau de marchands de biens, une communauté de 700 personnes, de plus de 700 opérateurs, qui partagent leurs deals au quotidien. Un club de formation avec ses lives et ses experts et avec un volet investissement. Il a été créé par Ismaël Bernus et Sylvain Turbé. Je vous souhaite une bonne écoute. Et aujourd'hui, je reçois Mikaël Morel. Mikaël, bienvenue. Je suis ravie de t'avoir sur ce premier podcast, ce premier épisode du podcast Créateur de valeur. Donc, ton profil est intéressant dans le sens où tu une double casquette. Tu accompagnes depuis quelques temps maintenant sur de l'investissement locatif et tu as une activité de marchand. Donc du coup, je te laisse te présenter qu'est-ce qui t'a amené à l'immobilier. Et puis ensuite, on ira un petit peu plus loin dans tes deux casquettes immobilières.

speaker-0 ça marche. déjà merci pour cette invitation. Du coup pour me présenter rapidement, moi c'est Mickaël, j'ai 42 ans, je suis à côté de Lorient en Bretagne et aujourd'hui effectivement je vis à 100 % l'immobilier avec deux casquettes où j'ai une première casquette de conseiller en investissement immobilier et une deuxième casquette de marchand bien. Donc là... Aujourd'hui, effectivement, je suis à 100 % immobilier. Ce n'était pas forcément le cas auparavant. J'ai une première vie dans le transport.

speaker-1 D'accord ? Donc rien à voir. Le transport, comment t'as switché du transport à l'immobilier ?

speaker-0 J'ai switché progressivement en parallèle de mon métier dans le transport, j'ai investi dans l'immobilier.

speaker-1 Vous êtes quoi exactement dans le transport ?

speaker-0 J'étais sur un poste de responsable d'exploitation adjoint. Donc pour une société du coup, c'était simplement gérer une exploitation. J'avais des clients gérés avec en face des moyens humains matériels. Il fallait mettre en forme les plannings tout simplement. Donc j'étais arrivé sur des fonctions comme ça avec en parallèle des missions également de transverse, de gestion de projet, des choses comme ça. J'ai fait un peu de recrutement aussi. Et du coup, j'ai pu basculer progressivement. dans l'immobilier. Juste du coup pour bien comprendre comment je suis arrivé aujourd'hui sur ce 100 % immobilier, moi j'ai eu la chance d'acheter mon premier bien en 2007. J'étais auparavant sur Rennes, donc j'ai acheté basiquement un appart en

speaker-1 dans le...

speaker-0 Non du coup c'était ma RP. C'était ma RP. J'ai acheté un appart pour ma RP, du coup appartement rénové, donc j'ai rénové moi-même. C'est un peu bleu-couleur donc...

speaker-1 Tu as fait les travaux toi-même dans ta résidence.

speaker-0 J'ai fait quasiment tous les trois au mois même. Donc très fort en apprentissage aussi. Et puis là où j'ai commencé à comprendre qu'il avait un truc à faire dans les mots, c'est quand j'ai fait une mobilité professionnelle. Je suis arrivé dans le Morbihan en 2010 et j'ai donc gardé mon appartement sur Rennes. J'ai mis en location. Et en fait, là où il y vraiment le déclic, c'est qu'une fois toutes mes charges d'alluites, il me reste encore une partie du loyer dans ma poche. cash-flow positif.

speaker-1 Du cash-flow positif. Sans l'avoir prévu.

speaker-0 Sans l'avoir prévu du tout, c'était pas le but. Et puis finalement, bonne surprise, lui dis, ⁓ tiens, il y a comme un truc à faire. Donc le temps que je puisse prendre la mesure de mon nouveau poste, me former aussi en même temps. Du coup, j'ai commencé à investir un peu plus massivement sur de l'immeuble, des appartements, j'ai pu aussi faire ma RP en contrat de construction de mes individuels avec un... Donc pas mal d'expériences et puis on arrive sur une année un petit peu de transition entre le parc immobilier que j'ai, entre ma vie salariée par rapport à ce qui se passe aussi dans l'entreprise et concrètement donc il y a une bascule qui se fait avec une sortie du monde du salariat.

speaker-1 une sortie négociée où tu dis...

speaker-0 On a négocié un arrangement entre les parties du coup et tout le monde avait de l'intérêt effectivement à cet arrangement là. Donc j'en ai profité pour pouvoir arbitrer un petit peu mon patrimoine. on était... On était alors. Précision importante. On est sur fin de Covid 2021.

speaker-1 Au site en quelle année là ? Le bascule pour pas mal de personnes.

speaker-0 On est vraiment fin de Covid, où je constate aussi que les prix sont hauts. Les gens achètent n'importe quoi, n'importe comment. D'accord. Donc j'en profite.

speaker-1 profite pour acheter ou pour vendre ? Pour vendre. D'accord. Parce que tu avais investi dans du locatif. D'accord. Et tu vends ton locatif.

speaker-0 Ouais du coup on vend quasiment tout le parc parce que les prix sont hauts

speaker-1 D'accord, tu te dis, les pressions, c'est le moment.

speaker-0 Et que du coup, quand on teste un petit peu le marché, etc., on se rend compte que finalement les gens achètent à des prix relativement hauts. Et concrètement, quand je pose les chiffres sur la table, je fais des belles bascules. Malgré les impôts. Malgré les impôts. Ouais, ouais, tout à fait. Donc du coup, on prend le parti, de vendre. Bon, ça, c'est une des raisons. Après, il a aussi...

speaker-1 Malgré les impôts.

speaker-0 d'autres raisons qui fait que j'étais en association sur certains biens. D'autres, il a ça, d'autres effectivement nécessitaient aussi des travaux. Donc soit on engageait les travaux, soit on vendait tout simplement. Donc du coup, voilà, il y eu un arbitrage qui été fait. Et derrière, l'idée c'était aussi de repartir puisque il fallait aussi que je puisse travailler. Et donc je m'étais posé la question, bien bien, pourquoi pas partir dans l'immobilier à 100 % ? Donne-lui co-

speaker-1 J'imagine de créer un capital.

speaker-0 Oui.

speaker-1 le de départ pour lancer ton activité immobilière.

speaker-0 En fait, à cette époque-là, j'avais pas forcément de notion du marchand déjà. Le marchand, je le connaissais pas. L'idée, c'était effectivement de pouvoir partir avec un capital et plus de réinvestir derrière en locatif.

speaker-1 à de réinvestir en locatifs.

speaker-0 Par contre avec la probabilité que quand on repart sur un nouveau poste, en terme de de capacité de financement, c'est un peu plus compliqué. Et sachant qu'en plus je suis reparti sur un CDI, suis reparti sur le monde de l'entrepreneur. Donc concrètement, je n'étais pas du tout bankable pour les banques.

speaker-1 Exactement. T'es pas l'ami des banquiers tout de suite. Pas du tout l'ami

speaker-0 Du coup, j'ai gardé mon capital et c'est là où je suis parti dans l'immobilier à 100 % progressivement puisque j'ai eu la chance d'intégrer un réseau national qui fait l'accompagnement d'investisseurs. C'est là où je vais me prendre la casquette de conseiller en investissement immobilier.

speaker-1 Tu commences pas par être agent immobilier, tu te dis tout de suite j'ai fait du locatif, c'est une expertise que j'ai sur le terrain donc du coup je vais la partager.

speaker-0 C'est ça et c'est ce que met en valeur du coup ce réseau là où du coup on est tous investisseurs et on accompagne les investisseurs. Super. Donc du coup mon expérience précédente sur la partie immobilière a intéressé. Il y avait une place à prendre sur mon département. Donc du coup le responsable du réseau m'a dit Banco on teste on y va. dis ok Banco on y va. Donc du coup je démarre dans le monde de l'entrepreneuriat sur cette casquette là et puis en fait Ma deuxième casquette arrive assez rapidement derrière puisque, au bout de 3-4 mois, je source une opération qui peut fonctionner en locatif mais aussi en marchand. Du coup, je fais la visite. L'agent qui me présente l'opération me l'attende vraiment en marchand avec en plus, elle derrière, sa capacité et son analyse pour pouvoir accompagner sur le projet. En gros, peut gérer l'étude, la découpe pour... pour son client. coup, on dit allez, bon cours, on y va là-dessus.

speaker-1 L'agent immobilier, t'avais prémaché le travail en te présentant le... j'imagine c'était quoi ? Un immeuble, une grande maison ?

speaker-0 Le boucher charcutier partait à la retraite.

speaker-1 un commerce ?

speaker-0 Il y avait un local commercial, une surface de stockage, une surface de préparation, un bureau et au dessus de son local commercial, un décompteur.

speaker-1 Des combles !

speaker-0 C'était des comptes

speaker-1 comme qu'on aime bien en tant que parchant.

speaker-0 C'est ça, tout à fait. Donc du coup, l'agent qui me présente ça, qui a effectivement de l'expérience en marchand, qui a aussi cette capacité à gérer la division pour ses clients et qui a aussi un intérêt double, effectivement, c'est de conserver son client et de revendre une deuxième fois le bien. C'est tout nouveau pour moi, cet aspect-là. J'en fais part à un ami du coup qui a effectivement déjà fait du marchand.

speaker-1 C'est le...

speaker-0 de son côté et qui me dit « sur le papier c'est pas mal du coup attend bouge pas, je connais un marchand plus expérimenté avec qui je fais des opérations en association du coup on vient on visite ensemble ». Ok, allez, on visite tous les trois.

speaker-1 tu vas chercher des compétences en association en fait. T'as jamais fait de marchand donc tu te dis, tu te dis on va s'associer pour partager les risques.

speaker-0 complètement. Du coup, on va s'associer à, il a pas que le partage de risque, mais aussi toute cette ouverture d'esprit, cet apprentissage, etc. qui est très intéressante quand on démarre. Et du coup, moi, je ne me ferme à rien. J'ai tendance à essayer de mouler l'esprit au maximum. Et du coup, quand le gars m'a dit OK, on visite ensemble, bah oui, du coup, on fait la visite et ce sera très intéressant. Et donc à l'issue de la visite, on déjeune ensemble et puis finalement, le bien correspond à une opération de marchands de biens. Il y a une belle marge à aller chercher. le marchand plus expérimenté me dit, là tu démarres en fait ton métier de conseiller plutôt que de vendre entre guillemets l'opération. On va s'associer parce que déjà en très peu de temps, tu as compris la notion de marchand. Et donc du coup, peut effectivement faire des choses dans le temps ensemble. Ok, ben Banco on y va. donc du coup, voici, marchand de biens, en association, mais du coup, marchand de biens. tu crées une structure. C'est ça, donc on crée une structure où effectivement j'apparaît en tant que marchand de biens. Donc du coup, au bout de six mois d'activité dans l'immobilier, je suis, j'ai mes deux casquettes, conseillé et marchand de biens. Et depuis, je fonctionne sur ces deux casquettes-là.

speaker-1 avec deux associés. Et pour revenir à ce bien, l'objectif c'était de le basculer en appartement pour tes investisseurs locatifs ? Vous en avez fait quoi de la boucherie ?

speaker-0 Alors du coup, on a fait quoi ? On l'a divisé. donc on fait une revente à la découpe. Simplement divisé. si du coup il y des travaux qui ont été faits parce qu'en terme de réseau, tout n'était pas individualisé. Donc forcément, on a mis en place les compteurs. On a place le stationnement. Voilà, on a fait quand même des petites choses pour pouvoir mettre en place une vraie copro et du coup faire une vraie revente à la découpe. Et après, en fait, c'est vrai que par rapport à ma double casquette, je peux aussi avoir de l'intérêt pour éventuellement proposer des produits d'investissement, dire ok voilà il a un appartement, y a tant de travaux, derrière on peut aller chercher tant de loyers, donc il a une rentabilité vocative à aller chercher. Là c'était pas forcément le cas puisque on est un petit peu loin de moi, je démarrerai aussi sur mon activité de conseiller, que j'ai pas forcément d'investisseurs à faire matcher avec ces produits là. Donc du coup concrètement c'est l'agent qui a rendu les produits, sachant que elle effectivement elle avait déjà son réseau d'investisseurs à qui proposer des appartements comme ça.

speaker-1 D'accord. Tu as fait les démarches d'urbanisme parce que tu avais besoin de les mettre en logement et tu avais assez de place aussi au niveau des parkings. Enfin, c'était le bien idéal. Tu n'as été aussi à niveau-là.

speaker-0 C'était pas forcément idéal, il y a eu des problématiques, mais du coup ça cochait des cases pour que ça corresponde à une person de MarchandBien. en fait, cette opération-là, je ne pas forcément suivie de très près parce que déjà on était un petit peu loin de chez moi. Et derrière, l'agent qui nous l'a proposé, on lui a fait confiance pour gérer la division et la revente. Et dans le deal aussi de mon association avec la personne, avec le MarchandBien, c'était aussi de pouvoir mutualiser les compétences. donc en gros, le deal qu'on avait, c'était que moi je puisse gérer le sourcing et l'opérationnel.

speaker-1 opérationnelle alors que t'étais loin de chez toi.

speaker-0 C'était le deal sur les grandes lignes de notre association. Moi, gère le sourcing, l'opérationnel et lui, gère l'administratif et le financement. Vu que là, le sourcing était déjà fait et que l'opérationnel, c'était finalement l'agent qui le faisait aussi, concrètement, je n'ai pas géré grand-chose sur cette opération-là. Par contre, j'ai quand même suivi ce qui s'est passé. Bien sûr. Voire apprendre de l'opération. Ça, c'était ma première opération.

speaker-1 qu'on appris. Ce qui m'interpelle dans ce que tu dis, c'est en général, essaye de, en tant que beaucoup de marchands, ne va pas trop loin en termes de situations géographiques. Toi, tu étais loin, mais loin comment ? comment tu travailles aujourd'hui ? Est-ce que tu respectes les 50 km, les 100 km ? Tu fais comment ?

speaker-0 J'étais loin, pas si loin que ça, du coup j'étais à une heure de route.

speaker-1 Pour un petit rendez-vous de quelqu'un qui ne pointe pas, une heure de route, ça fait deux.

speaker-0 Oui. D'accord. Donc une heure de route. après, ça se fait. En fait, là, j'étais sur un timing aussi où je démarrais l'activité. donc, du coup, je n'avais pas encore de réseau proche. J'avais un petit peu de réseau forcément, mais je me fermais à rien. Et pas suffisant. Et là, typiquement, ce bien là, il est sorti sur Le Bon Coin.

speaker-1 C'est trop loin quand même. Super. C'était-elle première positionnée ou alors à voir justement la valeur qu'ils pouvaient avoir ?

speaker-0 Je ne pas que j'étais le premier à visiter. Je ne devais pas être le premier. Mais c'est du relationnel et ça fait que ça matche et qu'on puisse avancer sur le projet.

speaker-1 bien passé. Cette opération en fait elle t'a donné envie d'aller plus loin parce que tu t'es dit mais c'est possible et il y a des choses à faire, il y a des produits à créer pour remettre sur le marché, c'est ça.

speaker-0 Sur ce bien-là, on s'est rendu compte que finalement, qui pouvait acheter ça aujourd'hui ? Est-ce que c'était une activité commerciale ou du coup il y avait beaucoup de surfaces ? Retrouver le commerçant qui reprenne tout ça et qui avait l'utilité, c'était pas gagné. Alors que sur cette ville-là, une ville qui manque d'appartements, on pouvait conserver un local commercial, une surface tenant bureau, diviser le reste en logements. donc, correspondre à une devance.

speaker-1 pour le marché quoi, répondre à la demande du marché, on est sur la loi de l'offre et la demande. Ok, tu vas nous présenter ton opération croustillante. Tu me l'as présenté comme ça, moi j'ai aucune idée de quelle opération tu vas nous présenter mais je suis tout ouïe.

speaker-0 T'as ça. Ouais, ça marche, pas de souci avec plaisir. Mais c'est vrai que là, coup, première opération, ça se passe très bien. L'association se passe très bien aussi. Donc forcément, je continue la prospection sur mes deux casquettes toujours. Donc en fait, quand je visite un bien, je visite du coup avec deux angles, locatif et marchand de Puisque maintenant, j'ai compris la pertinence de faire du marchand. Donc du coup, pareil pour ce bien là, c'est une annonce qui sort sur Le Bon Coin.

speaker-1 Et ton but en fait quand tu visites, c'est de créer des produits pour les gens que t'accompagnent en locatif ou alors c'est vraiment de créer une opération de marchand de biens, c'est pas toi qui commercialise derrière.

speaker-0 Quand je visite, du coup, je n'ai pas forcément ce but là, disons que ça va comprendre de ce que je visite. Si c'est un immeuble, par exemple, où il a plusieurs appartements, il a pas de division à faire, il faut calculer la rentabilité. On voit si on a une rentabilité intéressante ou pas. S'il a pas d'intérêt là-dessus, on peut aussi se dire, si demain tous les lots sont vides, par exemple, que si je refais une rentale à découpe, est-ce que je fais une bascule quelque part Si demain dans cet immeuble, a un lot qui est à rénover en totalité, est-ce que derrière, un investisseur peut prendre la main là-dessus avec un éventuel déficit foncier par exemple et trouver une rentabilité intéressante ? Et dans ce cas-là, je peux le rebasculer sur ma partie conseillée. fait, vraiment, je jongle vraiment entre ces deux casquettes et du coup, je ne ferme pas les portes et c'est vrai que des fois, quand on voit les annonces ou quand on écoute les agents présenter les biens, Des fois, il faut mieux déclencher la visite parce qu'on a aussi un œil qui est différent. Bien entendu. Et angles de vue, je peux avoir un peu plus d'intérêt que les marchands ou que les investisseurs locatifs.

speaker-1 D'accord, t'as vraiment deux casquettes effectivement qui se complètent super bien. Ton opération que t'as décidé de nous présenter, est sur euh... Elle est à côté de chez toi ? Elle est où exactement ?

speaker-0 Allez, donc à dix minutes de chez moi...

speaker-1 Super ! 10 minutes ! Parfait !

speaker-0 Et donc du coup quand on gère l'opérationnel c'est beaucoup plus simple.

speaker-1 ça rien à voir, effectivement ça change...

speaker-0 C'est beaucoup plus simple. c'est vrai que bon, des fois, il pas hésiter à faire un peu de route et à trouver des solutions. Mais là, quand l'opération est vraiment à côté, c'est quand même beaucoup mieux. Et ça, pareil, c'est une annonce qui est arrivée sur Le Bon Coin. Ou déjà, quand je voyais les éléments, bon, je savais que le prix était un petit peu cher, mais j'ai quand visité.

speaker-1 Parce que tu connaissais le secteur par cœur, du coup tu savais à quel prix fallait acheter et est l'état du marché.

speaker-0 C'est ça. Et puis du coup, qui m'intéresse aussi, c'est de comprendre le contexte de la vente, de voir s'il y avait un potentiel de niveau et de voir comment on pouvait optimiser le bien. Du coup, je fais la visite. Donc immeuble, quatre appartements, trois qui sont loués, un qui est à rénover et en fait les trois qui sont loués sont occupés. Par contre, il en a un qui est sur le départ. Un autre. qui est potentiellement intéressé par l'achat de son appart et l'autre du coup qui pas envie de partir. du coup, première chose que je fais, je calcule en terme d'investissement locatif, un peu compliqué, ça ne pas. En marchant, je fais les calculs, ça passe. Il a un truc à faire par contre.

speaker-1 Ça passe pas? D'accord. Alors quand tu dis « il a un truc à faire », t'as vu quoi en fait justement sur cette valeur ajoutée

speaker-0 En fait, par rapport aux caractéristiques du bien, je me rends compte que ça peut cocher les cases d'une revente à la découpe.

speaker-1 Avec trois locataires en place.

speaker-0 Alors, de par les caractéristiques où du coup, on a des compteurs individuels qui sont déjà en place, on a du stationnement, alors qu'il n'est pas matérialisé, mais on peut très vite matérialiser et indigénier. a l'espace. On peut un espace pour un local vélo, un local poubelle. Donc en fait, on coche très rapidement les cases de l'urbanisme. Donc, à côté de ça, sur l'immeuble, on peut aller chercher une marge avec une négo. Concrètement, coup, le bien était trop cher. Il était affiché à 320 000 FAI. Du coup, c'était trop cher. Il a un contexte vendeur qui fait que rentre dans les cases pour aller chercher une bonne négo. donc, coup,

speaker-1 fait une proposition agressive pour que ton opération tourne.

speaker-0 Oui, tout à fait. Moi j'ai dit à l'agence, j'ai dit concrètement ce prix là c'est beaucoup trop cher, moi ça m'intéresse mais à 260 FAI max. Du coup, l'agence me dit ok, pourquoi pas, je vais proposer, donc forcément ça a été refusé. on a laissé.

speaker-1 62 mois. Bien vu. propositions ou rien refuser

speaker-0 Il y avait une contre-propos, au début je crois qu'on était à 290 ou 300, quelque chose comme ça. Et j'ai dit non, du coup j'ai établi mon offre sur le prix max pour que mon opération elle tourne, 260 ou rien. Donc on laisse un petit peu réfléchir le vendeur, l'agence continue de travailler sur la négo avec le vendeur. Et puis quelques temps après on me rappelle, on me dit bon ok, ils ne pas fermés du coup. K265 et FAI, vous y allez ou pas ? Bon bah on va y aller !

speaker-1 Tu fais ton difficile ! ⁓ non tu réfléchis pas trop quand même, on est à 5000 !

speaker-0 Je suis pas trop et du coup je dis pas ok on y va. On y va parce que c'est vrai que derrière on a aussi discuté d'autres points en se disant ok on y va par contre concrètement nous on souhaite le récupérer vide, pas loué. Donc l'idée c'est de mettre des congés pour vente et puis qu'on puisse nous acheter quand ce sera vide.

speaker-1 Alors rappelle-nous le congé pour vente.

speaker-0 Congé pour vente du coup d'un point de vue réglementaire, et j'espère pas me tromper, et en gros pour une location nue, il faut envoyer son congé pour vente six mois avant l'échéance triennale du bail. Donc il faut aussi que d'un point de vue juridique, ça coche les cases, parce que des fois, tu peux rater une échéance. Concrètement l'opération, tu la fais pas, parce que si ton bail vient d'être renouvelé, il faut attendre trois ans.

speaker-1 surtout sera vérifié.

speaker-0 pour mettre ton locataire dehors, bah c'est pas ce...

speaker-1 Et t'avais les échéances des beaux ou ça correspondait à ce que tu voulais porter l'opération ? D'accord.

speaker-0 Sur le... Sur du coup, alors celui qui se libérait, pas de soucis particuliers. là on savait que... s'est libéré. C'était une question de semaine ou de mois, donc pas de soucis. L'autre qui voulait potentiellement acheter finalement n'a pas acheté et du coup on lui a... C'est de la négociation on va dire. Et sur le dernier, donc effectivement il avait une échéance qui nous permettait de mettre un congé pour vente. C'est moi. On a respecté six mois avant l'échéance triennale du bail. Donc on a respecté cette échéance-là. puis finalement, c'est aussi ce qui se passe généralement, c'est que la personne n'attend pas d'arriver au bout de son préavis. Et du coup, elle anticipe être au désolution pour ne se retrouver non plus dehors. Et donc est partie un peu plus tôt.

speaker-1 Donc super, tu as pu vendre parce que évidemment les biens ont plus de valeur lorsque ils sont vides. Parce que tu étais sur des loyers bas ou alors parce que tu voulais faire une rénovation ou pour arriver justement à un rendement locatif intéressant. C'était quoi l'idée de vider ces appartements ?

speaker-0 c'était de revendre pour de la résidence principale.

speaker-1 D'accord. Est-ce qu'il y avait une demande en résidence?

speaker-0 Il y avait une demande et sachant que si on revendait un investisseur, on vendait une rentabilité et que du coup la valorisation de l'appartement était plus faible que si on vendait pour de l'air pire.

speaker-1 D'accord, d'accord. Même en revalorisant le loyer qui, j'imagine, devait être un petit peu en dessous, tu t'arrivais pas tellement...

speaker-0 ou du prix de marché, pas tellement, on pouvait augmenter un petit peu mais du coup ça marchait mieux effectivement en espérant.

speaker-1 D'accord, donc c'était vraiment pour faire de la RP, avec travaux, sans travaux...

speaker-0 Les appartements étaient relativement propres. Ça c'était quand les habités étaient occupés. Par contre quand les gens sont partis... C'est propre que ça. Coup de ? Voilà, coup de blanc. Évidemment. En fait, pour préciser, qu'on avait aussi inclus dans le compromis des conditions de pré-commerciélisation.

speaker-1 Évidemment. Combien de pourcentage ? 100 % ?

speaker-0 Alors, du coup, je précise, c'était une autorisation à pré-commercialiser.

speaker-1 chose qu'une obligation de pré-commercialiser pour débloquer un prêt, tu as négocié le fait qu'on ait le droit de visiter pendant le temps du compromis.

speaker-0 Tout à fait. Parait là-dessus, je suis en association avec le marchand de biens précédemment. Le deal est simple aussi, c'est que je gère le sourcing et l'opérationnel et lui gère l'administratif et le financier. C'est lui qui a géré l'administratif et donc c'est lui qui a négocié cette condition de précommercialisation.

speaker-1 C'est facile à obtenir ma foi puisque les... Non, tu te refais

speaker-0 Oui, c'est assez facile à obtenir. contre, là on a eu un petit hic entre guillemets, c'est que le vendeur s'est rendu compte et a compris que du coup on allait faire un petit peu d'argent sur son dos. Parce qu'il a compris qu'on faisait du marchand.

speaker-1 bien entendu mais après en faisant le travail quoi enfin en découpant en en donnant congé aux locataires et en faisant toutes les démarches d'urbanisme qu'il y a à faire pour revente donc il a craint quand même. Je vais peut-être, je pourrais le faire.

speaker-0 il se dit mince Il s'est dit qu'il pourrait le faire. Bon après, il était dans une situation où il y avait un besoin de vendre assez rapidement.

speaker-1 Il avait besoin de trésorerie, il avait besoin de cash pour rentrer, il n'a pas voulu prendre le risque alors il ne savait pas faire.

speaker-0 Je pense qu'il savait faire. c'est juste que du coup la situation faisait que il n'avait pas forcément le temps et il voulait pas forcément au final le faire. Donc pour préciser, pour être clair, c'est une séparation.

speaker-1 Oui, du coup, il avait envie d'avancer dans sa vie personnelle. ok.

speaker-0 le pouvoir soldé, le passémoine familial assez rapidement.

speaker-1 Mais il s'est quand même dit, je pourrais peut-être faire le travail et encaisser la marge s'il le font, c'est qu'il doit avoir une marge.

speaker-0 Tout à fait. On achète finalement à 265 FAI. Là-dessus, on a à peu près 7000 euros de frais de notaire. On avait provisionné 30 000 euros de travaux entre la création de la copro avec quelques rafraîchissements aussi. Pour en revenir sur le rafraîchissement des appartes, concrètement, c'est moi qui me suis collé.

speaker-1 25 pardon partir faire les travaux toi-même ? Oui. D'accord. C'est parce que du coup, pourquoi tu n'as pas missionné une entreprise ?

speaker-0 que bah trop cher. Trop cher. Bah trop cher. Du coup, de missionner déjà en termes de délais, on aurait perdu je pense un à deux mois le temps de trouver une entreprise et de pouvoir, à ce qu'il une interlène derrière, aurait perdu un ou deux mois. Donc là, ça n'a pas été compliqué. Moi, j'ai fait du ménage, j'ai mis un coup de blanc. Ok, super. Je me suis tapé, du coup, les trois appartes à repeindre.

speaker-1 Donc il avait pas grand chose à faire quand même en travaux. L'électricité était au quai, la plomberie, c'est les gros postes aussi. Et au final, la répartition des pièces et des appartements, tu la gardais comme ça.

speaker-0 Là oui, n'a pas touché aux appartes après, tout le reste était effectivement en place. Alors, une subtilité, n'y a pas de commun sur cet immeuble-là. Chaque appartement a son...

speaker-1 À une entrée indépendante ? D'accord. Ah bah c'est intéressant pour de l'ARP justement.

speaker-0 Donc du coup voilà, on porte un cachet supplémentaire par rapport aux appartements et du coup on n'a pas d'autres problématiques sur le compteur ou l'abonnement des parties communes etc. Il n'y a pas de parties communes. Il n'y avait qu'une partie commune que nous on a créé puisqu'en sur ce bien là on a un garage également et donc on a créé un local vélo et un local poubelle dans ce garage là.

speaker-1 tu me dis le local vélo parce que le local vélo est obligatoire dans ta région. D'accord. Pas dans toutes les régions mais...

speaker-0 Nous impose effectivement d'avoir un local vélo, un local poubelle. là, on a séparé le garage pour pouvoir cocher ces cases-là.

speaker-1 place de stationnement aussi, j'imagine.

speaker-0 Oui, une place par lot. Donc on avait une surface où les gens se garaient comme ça. Donc on a simplement matérialisé le stationnement. comme ça, quand le géomètre est passé, a fait sa mise en copro et donc du coup, il a pu constater qu'on complissait effectivement les cases avec le stationnement, le local vélo, le local poubelle.

speaker-1 Donc petite charge de copropriété, il a pas grand chose au final pour eux, pour les futurs acheteurs.

speaker-0 Maintenant on a mis en place un syndic bénévole qu'on a transmis au copropriétaires. Donc là-dessus, ça s'est bien passé.

speaker-1 Est-ce qu'au départ c'est toi qui a géré ce syndic bénévole pendant... dans un premier temps et ensuite t'as...

speaker-0 C'est mon associé qui mis en place le syndic bénévole et donc c'est lui qui le gérait jusqu'à ce qu'on ait revendu les quatre lots et il a passé la main par la suite.

speaker-1 Et donc du coup les lots tu les as mis en vente par le même agent immobilier ? Ou alors tu les as vendus directement toi vu que c'était à dix minutes de chez toi et que tu fais la peinture, peut-être que tu fais les visites, je sais pas. Ça peut être intéressant de rencontrer le client final aussi pour comprendre ce qui va et ce qui va pas dans le bien que tu proposes.

speaker-0 Du coup, alors on a fait les deux parce qu'en fait au début, deal moral, donc l'agent qui nous propose l'opportunité, du coup on lui confie les lots à la revente. Donc, donc ça je le fais systématiquement maintenant.

speaker-1 Avec peut-être un temps ou sur trois mois, sur six mois, vous mettez d'accord et bah si tu me les revends en tant de temps et sinon après je reprends la vente ou pas du

speaker-0 Oui, c'est ça. coup, on démarre simple, de façon à ne pas se verrouiller au cas où elle n'arrive pas à vendre ou cas où elle ne pas le taf non plus. Donc, coup, là-dessus, on travaille avec elle sur déjà les habits de valeur pour les lots à la revente. Et finalement, bonne surprise, on se rend compte qu'elle nous sort des estimations plus hautes que ce qu'on avait nous envisagé. au final, on pose les chiffres. et pour sortir des chiffres en toute transparence et que ça puisse parler aux différents personnes, là-dessus la marge de départ, était sur 24%.

speaker-1 ⁓ oui, c'est bon.

speaker-0 On sort... On sort un peu...

speaker-1 T'avais estimé tes lots comment en fait quand tu dis que son estimation était plus importante ?

speaker-0 Par rapport au marché, par rapport aux surfaces, sachant qu'on avait une difficulté, c'est que cette ville-là, pas forcément très grande. Donc, on n'avait pas beaucoup d'historique et de comparaison sur de l'appartement. On est sur une ville où il a beaucoup de maisons et très peu d'appartements à la vente. Du coup, ça n'a pas été forcément simple et on est parti sur une version un peu pessimiste en disant, OK, même si demain, on vend bas, on s'en sort quand même.

speaker-1 historique.

speaker-0 Et au final, là, une bonne surprise. Du coup, on a pu les revendre un peu plus cher.

speaker-1 Donc t'étais à 24 % sur ta version pessimiste et sur ta version réelle alors ?

speaker-0 Et du coup, sur la version réelle, avant d'arriver là-dessus, le déroulé, c'est pas forcément passé comme on l'envisageait parce que... Comme toujours ? Oui, comme toujours. Ça aussi c'est un paramètre. C'est un paramètre aussi à prendre en compte dans les opérations de marchands, en tout cas dans l'immobilier, c'est qu'il se passe plein de choses.

speaker-1 Bonnes nouvelles d'ailleurs, et c'est pas forcément que des mauvaises, mais en tout cas, il y a toujours des nouvelles.

speaker-0 Il y a toujours des choses qui se passent, il a toujours. Et donc voilà, c'est pour ça qu'il faut aussi savoir s'adapter et prendre du recul et analyser, des solutions. c'est une compétence importante.

speaker-1 Et aller chercher l'info et aller chercher les résolutions de problèmes, d'avoir les bons interlocuteurs pour nous aider parce qu'il y a tellement de choses à savoir que du coup on sait pas tout.

speaker-0 Tout à fait. Et du coup même si on ne pas tout, ce n'est pas grave. Par contre, l'essentiel, c'est de savoir où aller chercher l'information. C'est vraiment ça qui est important. Et coup, pour en revenir sur le déroulé de l'opération, pour reprendre le fil, coup les appartements se vident au fur et mesure. Donc on les revend au fur et mesure. L'agence réussit à revendre trois lots sur quatre. Ça a été assez rapide du coup.

speaker-1 Combien de ?

speaker-0 Elle a sorti de l'eau quasiment instantanément avec très très peu de négociations. Le troisième il y a eu une négociation sachant que c'était le lot à rénover. Donc on a dit bon ok, pas de soucis pour les négo. Et par contre le quatrième elle a pas réussi à le sortir. Donc on était peut-être un petit peu haut. Donc du coup elle nous a dit bon j'arrive pas à le sortir. J'ai déjà vendu une première fois l'immeuble, j'ai déjà vendu les trois lots sur les quatre. Allez-y, prenez la main là-dessus avec un prix net vendeur un petit peu baissé et moins mes frais d'agence où vous allez effectivement le vendre. Donc du coup, je m'en suis occupé. Donc j'ai géré la vente du dernier et puis effectivement... t'as... Ouais, on a baissé un peu le net vendeur et du coup on a mis les frais d'agence et on a réussi à le sortir. J'avais deux offres derrière sur des bons profils et donc du coup on a réussi à...

speaker-1 simplement baisser des frais d'agence.

speaker-0 A revend

speaker-1 Et ton apparition, elle a duré combien de temps ?

speaker-0 Alors ça a été long, ça a été long parce que vu qu'on avait négocié une condition que les lots devaient être vides, donc le temps que les lots se vident.

speaker-1 T'as signé ta vente une fois que les lots étaient vides. Tu n'as pas acheté, t'as pas signé de compromis. J'avais pas compris.

speaker-0 Et on a même du coup encore fait différemment de ce que t'es prévu au début, puisque au début, ce que t'es prévu, c'est une opération classique avec un financement bancaire. Du coup, on s'est dit OK, on signé un compromis, condition de précomme, on revend les lots. Du coup, la revente va nous permettre effectivement d'avoir un financement assez facilement. Et derrière, lorsqu'on a les lots qui cochent les cases, donc qui sont vides, qui sont revendus, on a le financement. OK, derrière, on peut acheter et puis derrière, on... On revend vraiment nous chez Notaire,

speaker-1 Du coup tu as peu de temps de portage au final parce que tu as déjà l'acheteur et...

speaker-0 Et du coup, c'est là où il a toute l'expérience du marchand de avec lequel j'étais associé, qui a été vraiment importante sur l'OP, c'est que finalement, vu qu'on avait revendu les lots avant de l'acheter, mon associé a négocié une vente à terme.

speaker-1 D'accord. Alors explique-nous un petit peu, en deux trois mots.

speaker-0 Je ne pas très technique là-dessus, mais en gros ce qui s'est passé c'est qu'on a pu nous faire l'achat le matin de l'immeuble et on en a revendu donc quatre appartements l'après-midi.

speaker-1 du coup t'as pas dû avancer le... t'as avancé zéro. Ou peut-être pendant une journée.

speaker-0 Après bon, on a avancé non non même pas, on avancé pour les travaux et... ⁓ mais du en soi on a pas été chercher le financement et on a rien mis dans l'opé quoi. Oui, aussi. C'était aussi une négociation qu'on a faite en cours de route, du fait qu'on s'est rendu compte que finalement, ce n'était pas si propre que ça. Et coup, voilà, donc on a fait ça. Et par contre, ce qu'on a fait, c'est qu'on a aussi informé les acquéreurs qu'il restait des travaux de mise en co-pro à faire, typiquement du coup le stationnement et le local vélo, le local poubelle à mettre en place. Donc, du coup, C'est expliqué avec les quatre acquéreurs que du coup nous restait des travaux à faire. On s'engageait à les faire, que du coup c'était marqué noir sur blanc qu'on les ferait. Donc là on a acheté le matin et a vendu l'après-midi et les travaux les a refait dans la foulée. coup dès le lendemain j'étais sur place pour qu'on finir la copro.

speaker-1 T'avais déjà signé tous tes compromis avant de signer ta vente, puisqu'il y avait les délais de préemption qui couraient, enfin les délais aussi légaux quoi. Donc t'avais signé les compromis alors que t'étais pas propriétaire.

speaker-0 oui, la condition de comme accélération

speaker-1 que tes lots étaient loués, ça a plutôt joué à ton avantage parce que tu eu le temps de les commercialiser et de faire toutes les démarches qu'il a à faire. Donc le projet a été long mais tu n'as pas coûté en termes de portage. ⁓ c'est super !

speaker-0 C'est super alors. Avec du recul. Mais par contre du coup, c'est là aussi où il faut relativiser, c'est que quand on dit, du coup j'achetais le matin, j'ai rendu l'après-midi. c'est magique. C'est là, c'est le flip parfait. mais attendez, je vous expliquer dans quelles conditions ça s'est fait.

speaker-1 Mais c'est long ! C'est ça ton problème ! Oui, tout à fait.

speaker-0 Et comment on en arrivé là ? C'était pas le dit de prévu, quand on met ça sur le papier, c'est beau, mais par contre pour en arriver là, il a fallu du temps, a fallu la négociation avec le vendeur, a fallu aussi toute l'expérience et les compétences du marchand pour arriver là-dessus. Et quand on finalise le projet, ouais super, on a fait un beau truc, etc. C'était chouette. ⁓

speaker-1 Et d'ailleurs quand tu dis que le vendeur s'est posé la question de réaliser l'opération, on sent bien tout le travail qu'il derrière et ça se serait peut-être pas forcément passé comme ça pour lui aussi. Il prenait plus de risques en tout cas.

speaker-0 Ce serait... Ouais, il prenait plus de risques, et puis derrière, est-ce qu'il aurait pu faire ça rapidement ? Je sais pas, je sais pas.

speaker-1 Quand tu dis que c'était long pour nous donner une heure d'idée, c'est quoi exactement ?

speaker-0 on est sur plus de 12 mois parce que de mémoire, donc je crois que j'avais visité, on... je crois que j'avais visité à l'été 2024. On a dû déboucler septembre 2025. D'accord. On a dû...

speaker-1 La première visite sans la négociation, c'est pas ta négociation a été acceptée en l'été 2024 et tu as ta première visite et tu finis l'opération un an après. C'est ça. Ok.

speaker-0 On doit être sur 14 ou 15 mois entre le moment où j'ai visité et le moment où on a tout revendu.

speaker-1 Et entre temps, tu cumules d'autres opérations de marchands ou alors tu actives plutôt ta casquette investisseur ? Pour faire tourner justement, pour empiler un petit peu les opérations j'imagine.

speaker-0 Oui, coup, alors ça dépend du moment, c'est vrai que ça dépend des opportunités, ça dépend aussi des investisseurs que j'ai accompagnés, c'est très irrégulier par rapport à ça. c'est sûr que j'ai eu, sur cet aspect là, j'avais fait un gros projet sur Lorient qui m'a pris pas mal de temps aussi, donc pas forcément de temps pour pouvoir gérer d'autres opérations de marchands. Il y a aussi une notion de gestion de trésorerie.

speaker-1 qui est très importante parce que quand on entend qu'il a un an, tu sais pas combien tu déboucles, du coup il faut pouvoir anticiper tout ça.

speaker-0 Donc du coup, j'avais relancé un petit peu la machine marchant du coup, avec quelques mois après.

speaker-1 que ça sent bon la fin peut-être. À la fin de ton opération en tout cas. Et donc du coup tu vas nous partager ta marge et ta bonne nouvelle ou pas parce que tu es à 24 % et tu sauras combien.

speaker-0 Et bien au final le coût on sort une marge à 29 % et on doit sortir à peu près 120 000 euros de 120 ou 125 et en gros on sort 90 après yes.

speaker-1 super Exactement. D'accord. Bon bah, c'est super opération, les 30 000 euros de travaux, n'en a pas forcément...

speaker-0 et du coup on avait budgetisé 30 et on sort à 27

speaker-1 Oui d'accord. Donc 24 % donnant 4 % de marge puisqu'on sait que les opérations de marchand de biens souvent on commence à y aller quand on a 20 % et au final c'était plus 5 % dans l'autre sens quoi.

speaker-0 Du fait qu'on a vendu plus cher que ce qu'on envisageait et qu'on n'a pas été cherché de financement, du coup oui, on a fait une marge supérieure à ce était prévu au début.

speaker-1 Bien sûr. Bon bah super hopé, super hopé. Merci de nous avoir donné tous ces chiffres et tous ces renseignements, c'est cool. Du coup, ça fait déjà 50 minutes qu'on parle. J'ai encore plein de questions à te poser, mais je ne vais pas le faire. Juste pour conclure, est-ce que tu peux nous dire un conseil que tu aimerais donner aux personnes qui se lancent en tant que marchands ?

speaker-0 Se former, parce qu'aujourd'hui le marchand c'est un vrai métier. Quand on voit un peu ce qui se passe sur les réseaux, on vous dit oui, t'achètes, tu revends, tu fais 40, 50, 60 de marge, ok ça paraît facile, mais non en fait c'est pas si facile que ça. La marchand c'est un vrai métier, on est sur des compétences d'un chef d'entreprise avec des conséquences juridiques financières qui peuvent être considérables, donc du coup il faut se former, il faut se former par rapport à ça. peut faire des belles choses.

speaker-1 responsabilité importante.

speaker-0 Oui, prise de responsabilité importante. On peut faire de très très belles choses. a effectivement des marges à aller chercher. Par contre, on peut aussi se planter. On peut aussi se griller dans le domaine de l'immobilier. Donc du coup, formez-vous. Et aujourd'hui, moi je suis très content. J'ai fait effectivement la formation du bootcamp avec LeBonFlip. Ça m'a... perds le lien. Ouais, très belle formation. Du coup...

speaker-1 ...

speaker-0 En plus, avec Sylvain Ismaël, très accessible, derrière on peut les contacter si il a un point de blocage pour débloquer etc. Et on aborde vraiment toutes les bases du métier. Alors, bien sûr, après ça résume la théorie, il faut pouvoir ensuite pratiquer pour vraiment affiner les petits paramètres qui font qu'on déboucle des opérations de marchands. Mais sans formation, juste la pratique, ça suffira pas.

speaker-1 Donc toi, tu avais commencé par la formation ou alors tes premières opérations, tu t'es dit il manque vraiment des compétences, il faut que j'aille les chercher parce que c'est pas si simple que ça.

speaker-0 Alors du coup je me suis formé après parce qu'en fait là les opérations je les ai fait en association. Donc avec un marchand...

speaker-1 ta façon de te former. On a bien compris. D'accord.

speaker-0 Là, forcément, j'ai déjà appris un peu de formation et c'est aussi là où je me suis rendu compte qu'on peut faire des belles choses, mais par contre, ça demande vraiment des connaissances très pointues, très spécifiques. Donc du coup, ce serait bien effectivement que je me forme.

speaker-1 Du coup, tu as fait un petit peu le tour de ce qui existait sur le marché, d'ailleurs le marché de la formation en marchant et un peu, enfin il y a un peu de tout aussi, donc il faut avoir la chance de tomber sur des formations réelles et qui ne vendent pas que du rêve parce que oui, on peut faire de belles opérations mais il a une vraie compétence derrière à développer en tout cas. Tu es bien tombée. Ben écoute, je te remercie. L'échange était hyper intéressant. Donc si on veut te retrouver ou si on a des questions à te poser, peut te retrouver. J'ai vu que tu avais des réseaux. Oui.

speaker-0 J'ai les réseaux, même si je les alimente pas forcément beaucoup, mais après je suis visible effectivement sur LinkedIn. Je suis sur Insta aussi, je dispo, donc si besoin, il faut pas hésiter à me contacter via ces canaux-là.

speaker-1 Morel, M-O-R-E-L tout simplement. Bon, et bien merci beaucoup Mickaël et puis à bientôt. Au revoir.

speaker-0 Non. Tout simplement. Merci Adeline, à bientôt !