Objectif : savoir exactement quelles assurances tu dois souscrire sur une opération de marchand de biens, à quel moment, et ce que tu risques si tu passes à côté.

Introduction

L’assurance marchand de biens, c’est le sujet que presque tout le monde repousse au dernier moment. Tu montes ton opération, tu négocies ton prix d’achat, tu chiffres tes travaux, tu cales ton financement, et le volet assurance arrive en général trois jours avant la signature chez le notaire, quand l’acquéreur ou sa banque te réclame une attestation que tu n’as pas.

Le problème est double. D’abord, le statut de MDB n’impose légalement aucune assurance en tant que tel : contrairement à l’agent immobilier soumis à la loi Hoguet, tu peux t’immatriculer et acheter un immeuble sans la moindre police. Ensuite, dès que tu touches à un mur porteur, à une charpente ou à un réseau, tu bascules dans le régime de la construction, et là tu deviens obligatoirement assurable au titre de la dommages-ouvrage. Beaucoup de MDB en activité vivent avec cette contradiction sans l’avoir vraiment tranchée.

Dans ce guide, on démêle ce qui relève de l’obligation légale, ce qui relève du bon sens économique, et ce qui relève du confort. Tu vas voir précisément quel texte t’oblige à quoi, quels travaux déclenchent quelle garantie, combien ça coûte réellement en 2026, et comment intégrer la ligne dans ton bilan prévisionnel sans la découvrir au moment de la revente.

Sommaire

1. Le marchand de biens est un constructeur au sens de la loi
2. La dommages-ouvrage : ta seule vraie obligation d’assurance
3. La décennale : celle de tes artisans, et parfois la tienne
4. Quels travaux déclenchent la garantie décennale
5. La RC pro : facultative sur le papier, indispensable en pratique
6. Garantie financière : le grand malentendu avec la loi Hoguet
7. Combien coûtent tes assurances en 2026
8. Le bon calendrier de souscription sur une opération
9. Ce qui se passe concrètement si tu n’as rien souscrit
10. Ta checklist assurance avant de signer

1. Le marchand de biens est un constructeur au sens de la loi

Point de départ juridique, et il est plus large que ce que la plupart des MDB imaginent : l’article 1792-1 du Code civil répute constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire. Tu n’as pas besoin d’être maçon, promoteur ou entreprise du bâtiment. Il suffit que tu aies fait réaliser des travaux et que tu revendes derrière.

C’est exactement ton métier. Tu achètes, tu fais faire, tu revends. Aux yeux de la loi, tu es donc assimilé à un constructeur, et tu portes la responsabilité décennale prévue à l’article 1792 du Code civil pour les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

1.1. Une responsabilité d’ordre public

Cette responsabilité est d’ordre public. Traduction concrète : aucune clause de ton acte de vente ne peut t’en exonérer. La fameuse clause de non-garantie des vices cachés, que tu fais insérer par ton notaire et qui te protège en tant que vendeur non professionnel de la construction, ne joue pas ici. Elle couvre les vices cachés, pas la décennale. Sur les travaux que tu as fait réaliser, tu restes tenu dix ans à compter de la réception, même après avoir revendu et encaissé ta marge.

1.2. La différence avec le vendeur particulier

Un particulier qui rénove sa maison et la revend est lui aussi rattrapé par 1792-1 s’il a fait réaliser des travaux de nature constructive. La différence, c’est que toi tu le fais de manière habituelle, à titre professionnel, avec un objet social qui l’affiche. Face à un juge, ta qualité de professionnel de l’immobilier joue systématiquement contre toi en cas de litige : on attend de toi un niveau de diligence supérieur.

2. La dommages-ouvrage : ta seule vraie obligation d’assurance

L’assurance dommages-ouvrage (DO) est une assurance de préfinancement des réparations : elle indemnise rapidement les désordres de nature décennale sans attendre qu’un tribunal désigne un responsable. C’est la seule assurance véritablement obligatoire pour un marchand de biens qui fait faire des travaux.

Le texte est l’article L242-1 du Code des assurances, issu de la loi Spinetta de 1978 : toute personne physique ou morale qui agit en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire, et qui fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l’ouverture du chantier.

Retiens les trois mots qui te concernent directement : propriétaire, vendeur, avant l’ouverture du chantier. Tu coches les trois cases sur pratiquement toutes tes opérations de rénovation lourde.

2.1. Ce que couvre la DO

• Les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage (fissures structurelles, affaissement, charpente)
• Les désordres qui rendent le bien impropre à sa destination (infiltrations répétées, défaut d’étanchéité, effondrement d’un plancher)
• Les éléments d’équipement indissociables de l’ouvrage

La garantie prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception des travaux, et court jusqu’à dix ans après cette réception. Point clé pour toi : elle est attachée à l’ouvrage, pas à la personne. Elle se transmet automatiquement aux propriétaires successifs. C’est précisément ce qui en fait un argument commercial à la revente.

2.2. Ce qu’elle ne couvre pas

La DO ne couvre ni les désordres esthétiques, ni les malfaçons apparentes à la réception, ni les dommages sur les éléments d’équipement dissociables (une VMC, un radiateur, un volet roulant démontables). Elle ne remplace pas non plus la responsabilité civile : si ton chantier inonde l’appartement du voisin, c’est un autre contrat qui joue.

3. La décennale : celle de tes artisans, et parfois la tienne

La garantie décennale est l’assurance de responsabilité que doit détenir tout constructeur pour couvrir les désordres décennaux qu’il cause. Deux niveaux à distinguer, et c’est là que beaucoup de MDB se trompent.

3.1. La décennale de tes entreprises

Chaque entreprise qui intervient sur ton chantier doit détenir sa propre décennale, couvrant précisément l’activité qu’elle exerce chez toi. C’est ta première ligne de défense et elle ne te coûte rien. Ton travail : collecter les attestations avant le démarrage, vérifier la date de validité, et surtout vérifier que les activités listées correspondent aux travaux réellement confiés. Une attestation « plomberie » ne couvre pas la reprise d’un mur porteur.

Erreur classique : récupérer une attestation en début d’année et laisser le chantier courir douze mois. Si le contrat de l’artisan est résilié pour non-paiement de prime en cours de route, ton attestation ne vaut plus rien. Redemande-la si ton chantier s’étale.

3.2. Ta propre décennale de vendeur après achèvement

Puisque l’article 1792-1 t’assimile à un constructeur, tu peux être recherché directement par l’acquéreur, même si le désordre vient d’un artisan. Sur les opérations de rénovation lourde assimilables à de la construction, les assureurs proposent une police dite « constructeur non réalisateur » ou « vendeur après achèvement », qui couvre ta responsabilité propre. Elle se souscrit très souvent en même temps que la DO, dans un contrat combiné.

Si tu réalises toi-même une partie des travaux, ou si tu passes par des intervenants non assurés (ce qui arrive plus souvent qu’on ne l’admet), cette garantie devient la seule chose entre toi et le sinistre.

4. Quels travaux déclenchent la garantie décennale

La règle : relèvent de la décennale les travaux assimilables à des travaux de construction, appréciés selon leur ampleur et les techniques employées. Le rafraîchissement n’est pas concerné, la restructuration l’est. Entre les deux, il existe une zone grise que ton assureur tranchera avec toi.

4.1. Travaux qui déclenchent clairement la décennale

• Modification, ouverture ou reprise de murs porteurs
• Création ou reprise de planchers, d’escaliers, de charpente
• Réfection de toiture, étanchéité, création de lucarnes ou de fenêtres de toit
• Extension, surélévation, création de niveau, aménagement de combles
• Reprise de fondations, drainage, traitement de l’humidité structurelle
• Division d’un immeuble avec création de lots et de nouveaux réseaux

4.2. Travaux qui n’y sont normalement pas soumis

• Peinture, revêtements de sol souples, papier peint
• Remplacement à l’identique d’équipements dissociables
• Remplacement de cuisine ou de salle de bains sans reprise de réseaux encastrés
• Mise en peinture de façade sans reprise d’enduit structurel

Le réflexe à prendre : au moment où tu chiffres ton devis travaux, tu sais déjà si tu es dans le premier tableau ou dans le second. Si un seul poste du premier tableau apparaît, tu es sur une opération avec DO. Ne remets pas la décision à plus tard, elle conditionne ton prix d’achat.

5. La RC pro : facultative sur le papier, indispensable en pratique

La responsabilité civile professionnelle couvre les dommages corporels, matériels et immatériels que ton activité peut causer à des tiers. Contrairement à l’agent immobilier soumis à la loi Hoguet, le marchand de biens n’a aucune obligation légale de souscrire une RC pro.

Facultative ne veut pas dire optionnelle. Les situations qu’elle couvre sont le quotidien du métier :

• Un passant blessé par une chute de matériaux depuis ton échafaudage
• Un dégât des eaux qui part de ton lot en travaux et abîme les deux étages du dessous
• Un acquéreur qui te reproche un défaut d’information sur une servitude ou une charge de copropriété
• Un litige sur une surface annoncée ou un métrage erroné

À cela s’ajoutent deux polices que tu dois regarder de près : la multirisque immeuble sur le bien vacant pendant la période de portage (l’assurance habitation classique ne couvre pas correctement un bien inoccupé en travaux) et la garantie protection juridique, qui finance tes frais d’avocat en cas de contentieux avec un acquéreur ou une entreprise.

6. Garantie financière : le grand malentendu avec la loi Hoguet

La garantie financière est un engagement de caution délivré par une banque ou un assureur, qui sécurise les fonds détenus ou maniés par un professionnel de l’immobilier pour le compte de ses clients. Elle est obligatoire pour les titulaires de la carte professionnelle loi Hoguet.

En tant que marchand de biens, tu n’y es pas soumis, pour une raison simple : tu achètes et revends en ton nom, avec tes fonds. Tu ne manies pas d’argent pour le compte de tiers, donc il n’y a rien à garantir. Pas de carte T, pas de garantie financière.

Attention à la bascule : si tu ajoutes une activité de transaction, d’apport d’affaires rémunéré au succès ou de gestion pour des tiers à côté de ton activité d’achat-revente, tu retombes dans le champ de la loi Hoguet, avec carte professionnelle, RC pro obligatoire et garantie financière si tu manies des fonds. C’est un point à traiter en amont, au moment où tu structures ta société. On développe ce sujet dans notre guide sur la structuration juridique du marchand de biens.

7. Combien coûtent tes assurances en 2026

Les chiffres qui suivent sont des ordres de grandeur relevés chez des courtiers spécialisés en 2026. Ce ne sont pas des barèmes officiels : ton tarif dépendra de ton ancienneté, de ta sinistralité, du montant des travaux et de la nature de l’ouvrage.

7.1. La dommages-ouvrage

Compte entre 1 % et 5 % du coût des travaux, avec des hausses de primes de l’ordre de 6 % à 10 % constatées depuis le début de l’année 2026 sur ce marché. La fourchette est large parce que le tarif dépend fortement de la nature du chantier : une rénovation lourde avec reprise de structure sur un bâti ancien ne se tarife pas comme une remise à niveau technique.

Sur un chantier de 120 000 euros de travaux, la fourchette te donne donc 1 200 à 6 000 euros de prime. Prends 3 % en hypothèse de travail dans ton prévisionnel tant que tu n’as pas de devis ferme, tu ajusteras.

7.2. La RC professionnelle

Le marché 2026 se situe autour de 900 euros par an pour un débutant qui réalise une opération, et jusqu’à 4 500 euros pour un marchand expérimenté avec 5 à 10 opérations annuelles. En ratio, les courtiers retiennent souvent 0,10 % à 0,15 % du chiffre d’affaires prévisionnel pour un contrat correctement calibré.

7.3. Où placer la ligne dans ton bilan

La prime de DO est un coût direct d’opération : elle se loge avec tes frais de travaux, pas dans tes frais généraux. Les MDB qui l’oublient à ce stade la découvrent au moment de la revente et la subissent en direct sur leur marge nette. Sur une opération à 40 000 euros de marge brute prévue, une DO à 4 000 euros représente 10 % de ta marge : ce n’est pas une variable d’ajustement, c’est une ligne de ton prix d’achat maximal.

8. Le bon calendrier de souscription sur une opération

Le timing n’est pas un détail : la DO doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. Souscrire après, c’est possible chez certains assureurs mais nettement plus cher, et impossible une fois le chantier terminé chez la plupart.

1. Avant l’offre d’achat : tu identifies si ton programme de travaux relève de la décennale, et tu intègres une estimation de prime dans ton calcul de marge.
2. Entre compromis et acte : tu envoies le descriptif détaillé des travaux à ton courtier et tu obtiens un devis ferme de DO. Le délai d’instruction est réel, compte deux à quatre semaines sur un dossier structurel.
3. Juste après l’acte, avant le premier coup de marteau : tu signes la DO et tu collectes les attestations décennales de chaque entreprise.
4. À la fin du chantier : tu formalises une réception écrite avec procès-verbal, daté et signé, avec ou sans réserves. C’est ce document qui fait courir les garanties. Sans PV de réception, tu n’as pas de point de départ opposable.
5. À la revente : tu remets à l’acquéreur l’attestation de DO, les attestations décennales des entreprises, les factures et le PV de réception. Ce dossier accélère la vente et rassure la banque de l’acheteur.

9. Ce qui se passe concrètement si tu n’as rien souscrit

Le défaut de DO n’entraîne pas d’amende automatique pour un particulier construisant pour lui-même, mais ta situation de professionnel est différente, et les conséquences pratiques sont immédiates.

• Le notaire le mentionne dans l’acte. L’absence d’assurance est consignée noir sur blanc, ce qui constitue une reconnaissance écrite opposable en cas de litige ultérieur.
• La banque de l’acquéreur peut bloquer. Beaucoup d’établissements refusent de financer un bien rénové lourdement sans attestation de DO. Tu perds l’acquéreur et tu repars en commercialisation.
• Ta vente se négocie à la baisse. Quand l’acquéreur découvre l’absence de garantie, il en fait un levier de négociation. La décote dépasse presque toujours le coût de la prime que tu as voulu économiser.
• Tu portes le sinistre seul pendant dix ans. En cas de désordre décennal, sans DO, l’acquéreur se retourne contre toi au titre de 1792-1. Tu avances les travaux de reprise, puis tu tentes de te retourner contre l’entreprise, si elle existe encore et si elle est assurée.

C’est le rapport à garder en tête : une prime de quelques milliers d’euros contre une exposition à dix ans sur la solidité d’un ouvrage que tu ne possèdes plus.

10. Ta checklist assurance avant de signer

• Mon programme de travaux contient-il au moins un poste structurel (porteur, plancher, charpente, toiture, fondations, réseaux encastrés) ?
• Si oui, ai-je un devis ferme de dommages-ouvrage, et est-il intégré dans mon calcul de marge ?
• Ai-je l’attestation décennale à jour de chaque entreprise, avec les activités qui correspondent aux lots confiés ?
• Le bien est-il assuré pendant la période de portage, en tenant compte de la vacance et des travaux ?
• Ai-je une RC pro couvrant mon volume d’opérations de l’année ?
• Ai-je prévu un procès-verbal de réception écrit et daté en fin de chantier ?
• Mon dossier de revente est-il complet : attestations, factures, PV de réception, plans ?

Si tu réponds oui aux sept, tu passes la signature sereinement. Si tu bloques sur une ligne, traite-la avant l’acte, pas après.

FAQ

L’assurance est-elle obligatoire pour devenir marchand de biens ?

Non. Le statut de MDB n’impose en lui-même aucune assurance, contrairement à l’agent immobilier soumis à la loi Hoguet. En revanche, dès que tu fais réaliser des travaux relevant de la construction sur un bien destiné à la revente, la dommages-ouvrage devient obligatoire au titre de l’article L242-1 du Code des assurances.

Puis-je souscrire la dommages-ouvrage après le début des travaux ?

Le texte impose une souscription avant l’ouverture du chantier. Certains assureurs acceptent une souscription en cours de chantier, avec surprime et parfois expertise préalable. Une fois les travaux achevés, la souscription devient très difficile et coûteuse. Anticipe.

La décennale de mes artisans me dispense-t-elle de dommages-ouvrage ?

Non, ce sont deux mécanismes distincts. La décennale de l’entreprise couvre la responsabilité de cette entreprise, après recherche de responsabilité. La DO préfinance les réparations sans attendre cette recherche. L’une ne remplace pas l’autre, et l’obligation de DO pèse sur toi en tant que maître d’ouvrage et vendeur.

Je fais uniquement du rafraîchissement, suis-je concerné ?

Si tu te limites à de la peinture, des sols souples et du remplacement d’équipements dissociables sans toucher à la structure ni aux réseaux encastrés, tu n’es normalement pas dans le champ de la décennale, donc pas d’obligation de DO. Fais confirmer l’analyse par ton courtier sur la base du descriptif détaillé, pas d’une description verbale.

La garantie se transmet-elle à mon acquéreur ?

Oui. La dommages-ouvrage est attachée à l’ouvrage et se transmet automatiquement aux propriétaires successifs pendant toute la durée de la garantie. C’est un argument commercial concret à mettre en avant dans ton annonce et dans ton dossier de vente.

Ai-je besoin d’une garantie financière comme les agents immobiliers ?

Non, tant que tu achètes et revends en ton nom propre avec tes fonds. La garantie financière sécurise les fonds maniés pour le compte de tiers, ce que tu ne fais pas. Elle redevient nécessaire si tu ajoutes une activité de transaction ou de gestion soumise à la loi Hoguet.

Conclusion

Le sujet de l’assurance marchand de biens se résume à une question simple, posée au bon moment : est-ce que mes travaux relèvent de la construction ? Si la réponse est oui, la dommages-ouvrage n’est pas négociable, elle se souscrit avant le chantier, et elle se chiffre dans ton prix d’achat maximal, pas dans tes regrets de fin d’opération.

Le reste relève de ta gestion du risque : une RC pro calibrée sur ton volume, une multirisque adaptée au portage, un dossier de garanties complet à la revente. Les MDB qui traitent ce volet en amont vendent plus vite, négocient moins, et dorment mieux. Ceux qui le repoussent finissent par payer la prime deux fois : une fois en décote, une fois en contentieux.

Prends dix minutes sur ta prochaine opération pour dérouler la checklist du point 10. C’est le meilleur ratio temps investi sur risque évité de tout le métier.

Ressources complémentaires

Textes de référence

• Article L242-1 du Code des assurances (Légifrance) : obligation de dommages-ouvrage pour le propriétaire, le vendeur ou le mandataire
• Article 1792-1 du Code civil (Légifrance) : le vendeur après achèvement réputé constructeur
• Chapitre II du Code des assurances, articles L242-1 à L242-2 (Légifrance)

Sources chiffrées 2026

• MaxiAssur, dommages-ouvrage 2026 pour SCI et marchands de biens : coût de 1 % à 5 % du montant des travaux, hausses de 6 % à 10 % depuis début 2026
• Immocitiz, RC pro marchand de biens, tarifs et garanties 2026 : de 900 à 4 500 euros par an selon le volume, 0,10 % à 0,15 % du chiffre d’affaires prévisionnel
• Galian SMABTP, garantie financière et RCP : distinction entre les deux contrats

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Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique ou assurantiel personnalisé. Fais valider ton programme de garanties par un courtier spécialisé en construction avant chaque opération.