Parcours marchand de biens : Jade, du salariat à l’achat-revente
De cadre RH à néo-marchande de biens : le déclic de Jade, sa méthode, et faire sa “première opé” pour changer de vie.
Introduction
On inaugure un format qu’on va beaucoup apprécié au Club LBF : un portrait à la fois « intime » et « utile », avec des réponses concrètes pour celles et ceux qui investissent et surtout pour les néo marchands de biens qui cherchent leur future opération sans se perdre dans le bruit.
Notre invitée du jour : Jade Edeline, membre du Club LBF.
Cadre RH et « maman solo » de deux enfants, Jade prépare sa bascule vers l’achat-revente et l’activité de Mdb.
Son point fort : une lucidité rare sur les contraintes réelles (temps, énergie, terrain) et une capacité à structurer sa réflexion avant de foncer tête baissée.
En ligne et sur les réseaux sociaux, l’activité de marchand de biens est souvent racontée à travers ses performances les plus spectaculaires : marges à six chiffres, opérations “records”, trajectoires fulgurantes.
Ces réussites existent.
Mais elles ne racontent qu’une partie de la réalité.
Ce que l’on voit moins, ce sont les débuts, les phases d’apprentissage, les ajustements permanents, le temps nécessaire pour structurer une activité durable.
Avec cette série de portraits, le Club LBF a fait le choix de documenter les parcours de ses membres dans toute leur complexité : sans mise en scène, sans simplification et surtout sans promesse irréaliste.
L’objectif est clair : offrir une lecture fidèle du métier, telle qu’elle se pratique au quotidien, sur le terrain.
Parce que comprendre les trajectoires réelles est souvent plus utile que d’observer uniquement leurs résultats.
Sommaire
1. Parcours marchand de biens
“Je veux sortir du salariat… mais je veux le faire bien”
Jade ne vient pas à l’achat-revente par fantasme, mais par nécessité, puis par goût.
Au départ, Jade cherche une activité complémentaire.
“Même en étant cadre, je suis seule avec deux enfants, du coup c’est un peu limite”, explique-t-elle.
Elle précise aussi vouloir s’engager dans un projet qui lui plaise vraiment, et pas uniquement dans une démarche financière.
➠ Avant de s’intéresser à l’achat-revente, Jade a déjà une première expérience en immobilier locatif.
Elle évoque une « location difficile« , marquée par des « dégradations importantes » et des travaux de remise en état.
Une expérience qui lui a permis de mieux appréhender les réalités du terrain.
Ce qui la fait basculer ensuite : elle “tombe” sur l’activité de marchand de biens (via des contenus et des profils qui lui ouvrent le champ des possibles), et découvre un monde qu’elle ne connaissait pas : division, rénovation, opérations multiples.
Elle se forme, avance par couches successives, et se fixe un cap : faire sa première opération en 2026, avec un objectif plus long terme : devenir full time MDB dans les années à venir.
2. Zone de jeu : Toulouse, puis… la stratégie du “proche de chez soi”
Là où beaucoup se perdent, Jade met vite des mots sur un problème classique : la zone trop large.
Elle explique qu’au début elle avait “une vingtaine de villes”, toute Toulouse Métropole : trop de déplacements, trop de temps, trop d’infos à digérer… et au final, moins de clarté. Alors elle rétrécit.
Aujourd’hui, sa logique est simple et très focus sur la réalité « marchand de biens » :
- Quand elle vise la découpe d’immeubles : plutôt Toulouse centre / Toulouse Métropole, là où le produit existe.
- Quand elle vise la rénovation maison/appartement : plutôt autour de chez elle, dans un secteur avec tension locative, peu de neuf, et un “marché naturel” sur la rénovation (passoires thermiques, bâti ancien).
Elle vit du côté de Grenade, entre Toulouse et Montauban, et décrit un paramètre local déterminant : une mairie frileuse sur les divisions parcellaires / terrains à bâtir.
📝 Note d’Ismaël :
Dans son secteur rural, les opportunités de découpe d’immeubles sont rares, et les contraintes d’urbanisme importantes.
En revanche, elle observe un fort potentiel sur la rénovation, notamment sur les biens anciens mal classés énergétiquement.
3. “On sous-estime le temps que prend l’étude de marché”
Une des parties les plus riches de l’échange, c’est quand Jade raconte son rapport au “terrain”.
Elle dit quelque chose de très (très) vrai : on croit souvent que l’étude de marché va être “vite faite”… mais c’est long. Long parce qu’il faut recouper :
- des données (INSEE, plateformes, annonces, etc.),
- et la réalité (agents, marchands, retours d’expérience).
Et surtout, Jade met le doigt sur le piège n°1 des débutants : regarder tout et n’importe quoi. Division, appart, maison, immeuble… et finir noyé.
Sa conclusion est nette : à un moment, il faut choisir (zone + typologie), sinon on se perd.
💡 Se faire accompagner :
➠ C’est exactement pour répondre à ces problématiques que dans l’accompagnement signature LeBonFlip « Le Bootcamp MDB » nous mettons l’accent sur les deux premiers modules que sont la recherche de biens et l’étude de marché.
C’est souvent là qu’il faut trouver les 1ères solutions.
4. La contrainte invisible : mener une opé en parallèle du salariat
On parle souvent d’argent. On parle moins de l’autre ressource rare : le temps disponible “en journée”.
Jade est très claire :
- elle s’organise et réalise beaucoup de choses le soir (étude de marché, calcul de marge, préparation),
- mais les visites et le relationnel en immobilier se jouent en vrai, en physique, la journée.
Elle ajoute une réalité opérationnelle : si on a des travaux et qu’on ne peut pas être sur place tous les jours, il faut s’organiser (ex. délégation / relais régulier).
Et sur des projets avec division, il y a l’urbanisme, les dossiers, les déplacements…
Bref : l’activité est exigeante et “le soir après les enfants” ne suffit pas toujours.
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5. La croyance la plus fausse sur l’activité de marchand de biens
Là, Jade dit tout haut ce que beaucoup pensent tout bas.
Avant de se former, elle imaginait que pour être marchand de biens, il fallait :
- venir d’une famille très favorisée,
- avoir “des millions”,
- et payer cash.
Elle raconte même que certains agents ont encore cette vision “à l’ancienne” : “marchand de biens = paiement comptant”.
Ce qu’elle découvre ensuite notamment grâce à ses formations (et aussi un peu grâce au Club LBF 😊) change sa lecture du jeu : crowdfunding, portage, association, levée de fonds, et un financement bancaire possible (elle évoque une banque finançant “70 à 80%”).
Autrement dit : on ne fait pas “sans apport”, mais on peut avancer même avec un apport limité, à condition de structurer.
Et elle ajoute un point très “pro” : lever de la dette peut être rationnel, parce que si on met tout sur une seule opération, on s’oblige à attendre la vente pour repartir, ce qui peut rendre le parcours plus lent et parfois plus risqué.
📒 Retour d’expérience
Le témoignage de Jade met en lumière une réalité que beaucoup découvrent tardivement :
le métier de marchand de biens ne repose pas uniquement sur la capacité à “payer cash”.
Sur le terrain, la majorité des opérations se construisent autour d’un équilibre entre :
– apport personnel,
– financement bancaire,
– montage juridique,
– et, selon les cas, association ou levée de fonds.
Contrairement à une idée encore répandue, ce qui fait la différence, ce sont surtout :
– la qualité du projet,
– la lisibilité du montage,
– la crédibilité du(des) porteur(s),
– et la capacité à sécuriser les risques.
Dans de nombreux cas, mobiliser l’ensemble de son capital sur une seule opération ralentit la progression.
Cela peut limiter la capacité à enchaîner les projets et augmenter l’exposition au risque en cas d’aléa.
6. Sa “fierté” du moment : se donner une chance réelle
“La première opération est la plus difficile.”
Jade reprend ici un constat que lui a partagé son courtier : sans historique et sans références, les premières opérations sont souvent plus longues à sécuriser, tant sur le plan de la recherche que du financement.
Elle n’a pas encore signé sa première opération (ça ne saurait tarder..!!). Et justement, sa réponse est forte quand on lui demande de quoi est elle la plus fière jusqu’à présent.
Sa fierté, aujourd’hui, c’est de se donner une chance de sortir du salariat en construisant quelque chose qu’elle aime, même sans certitude sur l’issue. Elle met un pied à l’étrier, elle se forme, elle avance, et elle choisit l’espoir plutôt que l’immobilisme.
C’est un message simple, mais très inspirant pour tous les profils qui se reconnaissent : ceux qui ne partent pas avec “le bon réseau”, “le bon timing” ou “les millions”, mais qui avancent avec méthode.
7. Ce que Jade vient chercher (et trouve) dans le Club
Dans notre échange, Jade explique ce qui l’a décidée : elle ne voulait pas “se retrouver toute seule” une fois un accompagnement terminé, avec uniquement des cours théoriques. Elle voulait continuer à apprendre, et surtout continuer à avancer “avec du monde autour”.
Elle cite aussi l’intérêt des webinaires experts sur des sujets clés que l’on organise dans le Club LBF (urbanisme, avants contrats, vente à terme,etc…) qui lui donnent la sensation d’aller au fond des choses.
Et dans un passage très parlant, elle résume l’esprit : sur certaines points clés (financement, travaux, juridique, levée de fonds, etc.), “on ne peut pas le faire tout seul, on a besoin d’un réseau.«
8. Portrait chinois de Jade
On a terminé l’entretien avec une série de questions plus légères, inspirées du « portrait chinois » et du format “Tu préfères ?”.
Un moment sympa, qui permet de mieux cerner la personnalité de Jade, au-delà des chiffres, des montages et des études de marché
Portrait chinois de Jade
Si tu étais un livre ?
— Biographie de la faim, d’Amélie Nothomb. J’adore Amélie Nothomb, elle sort un livre tous les ans. Mais celui-là, c’est vraiment mon préféré.
Si tu étais une couleur ?
— Le bleu. Bleu canard, bleu azur, bleu roi… J’aime toutes les nuances de bleu.
Si tu étais un pays ou une ville où tu aimerais investir ?
— Lanzarote, aux Canaries. Après, il faudrait voir la législation, mais j’aimerais bien.
Un film coup de cœur ?
— Sur la route de Madison. Et In the mood for love aussi, que j’aime beaucoup.
Si tu étais une chanson ?
— “Valentine”, de Måneskin. J’aime beaucoup ce groupe.
Ta règle d’or en immobilier ?
— “Ce qui ne tue pas rend plus fort.” Parfois, une opération ne marche pas, ou on gagne moins que prévu. Il ne faut pas se décourager. La suivante sera meilleure.
Si tu étais une émotion ?
— La joie. Je suis très sensible, donc mes émotions sont souvent exacerbées.
Compromis ou promesse unilatérale de vente ?
— La promesse unilatérale, parce que l’acheteur est engagé au moment où on vend. Ça sécurise.
Un vendeur indécis ou un notaire injoignable ?
— Un vendeur indécis. Un notaire injoignable, ça me stresserait trop. Et puis un vendeur, on peut en trouver un autre.
Négocier avec un agent immobilier trop optimiste ou avec un particulier très sentimental ?
— Je n’ai presque jamais négocié en direct avec des particuliers. Je pense que c’est plus simple avec un agent.
Mais c’est aussi intéressant avec un particulier sentimental, surtout quand il a construit sa maison lui-même. Les deux exercices sont formateurs.
Grosse marge stressante ou petite marge tranquille ?
— Une petite marge tranquille.
Comme ça, j’en fais plusieurs dans l’année. Et au final, ça revient au même qu’une grosse marge stressante.
Avec deux enfants et mon travail, j’ai déjà assez de stress.
Le “Tu préfères ?”
9. Conclusion
Nous remercions Jade Edeline pour la qualité de cet échange, sa sincérité et le temps qu’elle a consacré à cet exercice.
À travers son parcours, ses réflexions et ses doutes assumés, elle illustre ce que vivent aujourd’hui de nombreux investisseurs MDB en phase de construction : l’apprentissage progressif, les ajustements permanents et la volonté de bâtir un projet solide dans la durée.
Jade poursuit aujourd’hui son chemin au sein du Club LBF, où elle continue de se former, d’échanger et de confronter ses projets à la réalité du terrain.
Vous pouvez la retrouver au sein de la communauté, ainsi que sur LinkedIn, où elle partage également son évolution et ses réflexions autour de l’immobilier.
Ces portraits ont vocation à donner la parole à celles et ceux qui font vivre le Club LBF au quotidien.
Jade en est une illustration.
10. Pour aller plus loin : l’activité de MDB, une activité plébiscitée.
L’activité de marchand de biens – acheter, rénover puis revendre rapidement – séduit de plus en plus d’investisseurs en France.
Bien exécutée, elle offre des marges attractives en un temps réduit.
Mais derrière cette apparente simplicité se cache une réalité exigeante : sans méthode rigoureuse, calculs précis et anticipation fine du marché, le flip peut vite se transformer en opération risquée.
C’est précisément pour répondre à ces enjeux que nous avons développé des leviers d’accompagnement adaptés aux marchands de biens :
- → Un simulateur de marge exclusif, conçu pour évaluer en quelques instants la rentabilité réelle d’une opération et éviter les illusions de rentabilité.
- → Une communauté WhatsApp active, réunissant des centaines de marchands de biens : un espace pour partager tes projets, tester tes hypothèses et obtenir des retours concrets en temps réel.
- → Des formations et accompagnements structurés, pensés pour aller bien au-delà de la théorie : des méthodes éprouvées, des cas pratiques, et un suivi pas à pas pour sécuriser tes acquisitions et optimiser tes reventes.
➠ Si tu veux aller plus loin, tu peux nous rejoindre, tester nos outils et partager ton projet avec la communauté. C’est souvent dans la confrontation des analyses et l’intelligence collective que se dessinent les meilleures décisions et les opérations les plus rentables.
Let’s Flip ✌️
Portrait réalisé par Ismaël BERNUS
Mdb et Co-fondateur de LeBonFlip
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Félicitations Jade pour tes débuts inspirants dans l’activité de marchand de biens.
Au plaisir de venir voir ta jolie région toulousaine.
Merci Ismael pour ce portrait et oui si tu passes sur Toulouse, je te ferai office de « guide touristique » 🙂