Comment investir
dans une opération
de Marchand de Biens ?
Comment investir dans une opération
de Marchand de Biens ?
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Qui suis-je, et LeBonFlip→
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Les opérations de Marchand de Biens→
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Les modes d’investissement immobilier→
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La dette privée : cadre juridique→
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LeBonFlip : l’opportunité→
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Questions & Réponses→
Ismaël Bernus
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ParcoursAncien Sapeur-PompierMilitaire, fonctionnaire, formé à l’engagement et à la rigueur opérationnelle. -
ImmobilierInvestisseur multi-stratégiesNue-propriété, locatif, colocation, commercial, location courte durée. Portefeuille diversifié. -
Aujourd’huiMarchand de Biens actifOpérateur MDB en activité, avec opérations en cours et opérations passées. Entouré de partenaires. -
EntrepreneurFondateur de LeBonFlipÉcosystème des Marchands de Biens : communauté, éducation, investissement. Hôte du podcast La Bonne Fortune.
LeBonFlip
L’écosystème des Marchands de Biens, depuis 2024.
Communauté
- Groupe WhatsApp privé
- Échanges entre MDB
- Partage d’expériences
Éducation
- Le Club LeBonFlip
- Formations pratiques
- Maîtriser les mécanismes
Investissement
- Investir à nos côtés
- Dette privée (obligations)
- Co-investissement direct
Dette privée : investissez dans une opération de
Marchand de Biens et accédez à des rendements attractifs.
Un cadre direct, transparent et encadré, pensé pour comprendre avant d’investir.
Rendement attractif
Supérieur aux placements traditionnels.
Cadre juridique solide
Obligations contractuelles encadrées.
Transparence exigée
Suivi à chaque étape clé de l’opération.
Pédagogie appliquée
Comprendre chaque étape pour décider.
⚠ Tout investissement comporte des risques. Le capital n’est pas garanti. Renseignez-vous avant d’investir.
Créer de la valeur immobilière.
Un Marchand de Biens achète, transforme et revend des biens immobiliers pour créer de la plus-value (marge). C’est un opérateur professionnel qui maîtrise toute la chaîne de valeur.
Dénicher
Trouver le bon bien, au bon prix, sur le bon marché.
Structurer
Monter le projet, le financement, l’ingénierie juridique.
Transformer
Rénover, diviser, créer de la valeur sur le bien.
Revendre
Vendre avec plus-value (marge) à un nouveau propriétaire.
Quatre types d’opérations MDB.
Rénovation
Achat, travaux de valorisation, revente avec plus-value.
Division Bâti
Transformer un immeuble en plusieurs lots.
Division Parcellaire
Détacher un terrain d’une parcelle pour le rendre constructible.
Flip
Achat-revente rapide, marge sur décote.
Les modes d’investissement immobilier.
| Mode | Type | Rendement | Accessibilité | Implication |
|---|---|---|---|---|
|
Investissement direct
Acquisition en propre
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Propriété | 3 à 10 % | Crédit requis | Très forte |
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SCPI
Société Civile de Placement
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Parts de fonds | 3 à 5 % | Dès 500 € | Passive |
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Crowdfunding
Offre au public via PSFP
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Dette privée (plateforme) | 8 à 12 % | Dès 10 € | Passive |
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Club Deal
Participation directe / SPV
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Association | Variable | Réseau requis | Active |
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MDB · Obligations
Dette privée en direct
|
Dette privée (directe) | 10 à 15 % | Direct opérateur | Passive |
Ce dont il a besoin.
Trois ressources fondamentales pour transformer un bien en opération réussie.
Il déniche les opportunités, structure les projets, mène l’opération de A à Z. Son expertise est son principal atout.
Il délègue et s’entoure des bons professionnels : architectes, notaires, artisans, agents. Il pilote le projet.
Il engage son propre capital et mobilise l’effet de levier (bancaire et alternatif) pour scaler son activité.
La dette privée, c’est quoi
vraiment ?
Clarifier le cadre juridique, les frontières, les seuils,
avant de parler chiffres et rendement.
4 notions à bien distinguer.
Pour comprendre les règles du jeu, il faut d’abord bien nommer les choses.
Dette privée
Toute dette émise ou contractée par un acteur privé : société, SPV, marchand de biens, holding. C’est l’instrument.
Offre au public
Régime AMF avec prospectus, DIS, communication promotionnelle encadrée. C’est le mode de distribution.
Crowdfunding
« Financement par la foule ». C’est un mot métier, pas un statut juridique. Il décrit une pratique, pas un cadre légal.
PSFP
Prestataire de Services de Financement Participatif. Le seul statut habilité pour opérer une plateforme.
La frontière n’est pas le mot « privé ».
La frontière, c’est la diffusion de l’offre.
Offre au public
- Via plateforme agréée PSFP
- Ouverte à tous les investisseurs
- Plafond réglementé (5 M€ / PSFP)
- DIS requis (< 8 M€) ou prospectus AMF
- Communication promotionnelle encadrée
Placement privé
- En direct avec l’opérateur
- Moins de 150 personnes exposées à l’offre
- Dispensé de prospectus AMF
- Diffusion fermée et maîtrisée
- Relation directe investisseur / opérateur
Le crowdfunding immobilier en France.
Le sous-jacent MDB représente 60 %+ des projets. Le secteur traverse sa troisième année de repli.
| 2023 | 2024 | 2025 | |
|---|---|---|---|
| Projets financés | 1 161 | 1 139 | 1 004 |
| Retards > 6 mois | ~10 % | 15 à 20 % | 25 à 30 % |
| Procédures collectives | En hausse | 6 à 8 % | 20 à 25 % |
| Pertes définitives | · | 4 à 6 % | Peu déclarées |
| TRI moyen | 10,3 % | 10,6 % | 11 % |
Source : Baromètre Forvis Mazars / France FinTech (2024, 2025, 2026)
Le seuil des 150 personnes.
Les seuils à connaître.
| Seuil / règle | Effet | Référence |
|---|---|---|
| < 150 personnes exposées | Placement privé, dispensé de prospectus | Art. L.411-2 CMF |
| Offre < 8 M€ (titres non cotés) | DIS requis, régime allégé AMF | Art. L.411-2-1 CMF |
| Offre > 8 M€ | Prospectus AMF obligatoire | Règlement UE 2017/1129 |
| > 100 k€ par investisseur | Dispense de prospectus | Art. L.411-2-1, 2° CMF |
| Nominal unitaire > 100 k€ | Dispense de prospectus | Art. L.411-2-1, 3° CMF |
| PSFP · 5 M€ / 12 mois / projet | Cadre crowdfunding réglementé | Règlement UE 2020/1503 |
L’émetteur qui lève la dette.
Les 4 questions que l’opérateur MDB doit se poser avant d’émettre.
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Quel instrument ?Obligation simple, convertible, dette senior, bridge, prêt in fine.
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Quel canal de distribution ?Placement privé (cercle restreint) ou offre au public (PSFP, DIS, prospectus).
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Quelle audience ?Investisseurs qualifiés, cercle restreint < 150 personnes, ou grand public.
-
Quel régime documentaire ?Note d’information privée, DIS (< 8 M€), prospectus AMF (> 8 M€), fiche PSFP.
Les 5 questions à se poser.
Avant d’investir en dette privée sur une opération MDB.
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Qui est mon débiteur exact ?La société émettrice, sa forme juridique (SAS, SARL), sa solidité financière.
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Quel est le rang de ma dette ?Dette senior, subordonnée, mezzanine ? En cas de difficulté, qui est remboursé en premier ?
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Quelles sûretés existent ?Hypothèque, nantissement, caution personnelle, GAPD. C’est un critère différenciant majeur.
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Quel est le risque opérationnel ?Aléas travaux, délais administratifs, marché de revente, trésorerie de l’opération.
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Sous quel cadre j’investis ?Placement privé, offre publique, PSFP. Le cadre détermine mon niveau d’information et de protection.
⚠ Tout investissement comporte des risques. Capital non garanti. Fonds illiquides pendant la durée de l’opération.
Exemple d’un co-investissement MDB.
47 288 € reversés (dont max 6 305 €), plus de 15 % pour les investisseurs.
Pédagogie &
transparence.
Communication régulière, pédagogie sur chaque étape clé, transparence totale sur les chiffres et l’avancement. Trois profils d’investisseurs, une même exigence.
L’Investisseur Passif
Veut placer son capital et obtenir un rendement attractif sans s’impliquer dans l’opération.
L’Investisseur Impliqué
Veut faire fructifier son capital et participer à l’opération de marchand de biens.
Le Néo-MDB
Souhaite apprendre en investissant. Il s’offre une formation grandeur nature.
Nos opérations.
Ouverture au co-investissement
Deux opérations MDB à venir dès fin avril / début mai (division bâti + division parcellaire). Soyez parmi les premiers avertis.
3 étapes pour co-investir.
Rejoignez la communauté
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Découvrez l’opération
On vous présente l’opération en détail : le bien, les chiffres, le planning, les risques. Transparence totale.
Co-investissez
Si l’opération vous correspond, vous souscrivez une obligation. Contrat clair, rendement défini, échéance connue. Les places sont limitées.
⚠ Tout investissement comporte des risques. Le capital n’est pas garanti. Renseignez-vous avant d’investir.
Bienvenue dans
l’écosystème LeBonFlip.
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