❶ COÛTS D’ACQUISITION

💡 Les droits de mutation à titre onéreux (« frais de notaire ») bénéficient d’un régime réduit pour les Mdb (notamment en cas d’engagement de revente). Ils sont communément calculés sur 3%.

❷  COÛTS DE RÉNOVATION

⚠️ Attention : si la rénovation est jugée trop lourde, l’administration fiscale peut requalifier l’opération en immeuble neuf.

-> Gros œuvre (murs porteurs, charpente, planchers)
1 seul élément refait à + 50% → immeuble neuf.

-> Second œuvre (planchers, ,huisseries ,cloisons , plomberie, électricité, chauffage.
2/3 de chaque élément du second œuvre → immeuble neuf

⤷ Conséquence directe : TVA à 20 % sur le prix total de vente.

Références officielles :

• BOFIP – BOI-TVA-IMM-10-10-10-20

• Article 257 du CGI

• Décret n°2006-1002 (10 août 2006) – Second œuvre

• Article 245 A et Annexe II

❸ COÛTS DE CONCEPTION

⚖️ Attention : certains frais de conception sont obligatoires selon ton projet.

• Permis de construire (PC) / Déclaration préalable (DP) : requis si tu modifies la façade, la structure, ou que tu crées de la surface habitable

• Architecte : obligatoire si la surface de plancher après travaux dépasse 150 m².

• Étude de sol (G1, G2) : indispensable en cas de construction neuve, de division parcellaire ou de vente de terrain à bâtir 

• Diagnostic technique global (DTG) : obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans 

• Géomètre (EDD, modificatif de copropriété) : nécessaire si tu divises un immeuble en lots ou modifies un règlement de copropriété.
  
  

⤷ Ces frais, souvent sous-estimés, garantissent la sécurité juridique et technique de ton opération de marchand de biens.

Références officielles :

• articles R421-14 et suivants du Code de l’urbanisme

• article R*431-2 du Code de l’urbanisme

• loi ELAN – art. L112-21 du Code de la construction et de l’habitation.

• article L731-1 du Code de la construction et de l’habitation

❹ DURÉE DE L’OPÉRATION

⏳ Durée de l’opération
La durée de portage que tu renseignes va directement multiplier certains frais financiers et de détention (taxe foncière, assurances, charges, intérêts d’emprunt, intérêts obligataire…).

❺ COÛTS DE DÉTENTION

💡 Attention Certains frais sont récurrents pendant que tu détiens le bien : assurances, taxe foncière, copro, fluides, divers.
⤷ Plus l’opération dure, plus ces charges grignotent ta marge.

❻ COÛT PROJET AVANT FINANCEMENT

🏷️ Somme des coûts

Acquisition + Rénovation + Conception + Détention + Vente

❼ MONTAGE FINANCIER

💡Astuce MDB : Le bon montage financier repose sur l’équilibre entre apport, dette bancaire et financements privés. 

➜ Avec LeBonFlip, nous pouvons vous accompagner pour votre financement ou structurer vos projets.

𝟖- FRAIS DE FINANCEMENT

ℹ️ À savoir :
Les intérêts bancaires (in-fine), le crowdfunding et le financement investisseurs LeBonFlip sont calculés au prorata de la durée de détention renseignée en étape 4 (x mois).

→ Plus la durée augmente, plus le coût du financement pèse sur la rentabilité de ton opération.

❾ FRAIS À LA REVENTE

💡  Quand tu sors d’une opération, certains frais viennent réduire ta marge nette :

• Commission d’agence, compromis (parfois à la charge du vendeur pour fluidifier la transaction), diagnostics obligatoires (indispensables pour signer)… 
  
  Ces postes sont souvent sous-estimés, mais ils peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.

❿ COÛT DE REVIENT TOTAL

VENTE DES LOTS

RESULTATS

ℹ️ À savoir :

• Taux de marge : calculé sur le coût de revient → indique combien rapporte l’opération pour 100 € de coûts.

• Taux de marque : calculé sur le prix de vente → indique quelle part du prix de vente correspond réellement à ton bénéfice.

⚠️ Disclaimer

Ce simulateur est conçu à des fins pédagogiques et pour fournir une estimation indicative.
Par exemple, la TVA n’est pas prise en compte dans les calculs

Certains frais ou paramètres spécifiques à chaque opération (ex. fiscalité, conditions bancaires, évolution du marché) peuvent modifier significativement les résultats réels.

📩 Pour toute question sur une opération : contact@lebonflip.com